①投资性房地产→非投资性房地产：
非投资性房地产按转换日公允价值计量。
不管当日公允价值高于原账面价值还是低于原账面价值，差额都计入公允价值变动损益。
②非投资性房地产→投资性房地产：
投资性房地产按转换日公允价值计量。
当日公允价值高于原账面价值的，贷方差额计入资本公积；
当日公允价值低于原账面价值的，借方差额计入公允价值变动损益。
你只要记着特殊的情况就行了，即转换为投资性房地产时，计入资本公积的情况。
计入资本公积是因为以前购建的房产价值都不高，而现在房价涨的太厉害，公允价值大于账面价值的金额有可能会非常高，计入公允价值变动损益会对当期利润影响很大。
所以就计入了资本公积。
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