在2019.6.16我写过一篇文章，题目为《买南沙前必看!》，有业内的前辈看完，说可以考虑在南沙投资公寓。现在你刚好也提问到这个，我就说说我的观点。
1、【投资】是为了收益，收益主要来自出租租金和将来买卖赚取的差额。
【出租】租金水平普遍较低。
本地居住需求：南沙楼盘供应量巨大，产业稀疏、员工稀少，需求量也少。
过渡居住需求：距离广州市区中心较远，4号线并非高速地铁，通勤时间较长，用作自住的后花园，每天耗费的时间和精力较多，不太现实。
2、【买卖】我写过很多次关于公寓的内容，你只需要在我微博搜索关键字“公寓”就可以阅览历史博文了。
1)公寓属于商业性质，在增值力度上弱于住宅产品。
2)既是办公、又是自住，定位不清晰，人流交杂，不利于居住体验。
3)要买，就优先考虑天河、海珠、越秀、荔湾等中心四区，甚至是番禺、萝岗等区域。既缺乏一手住宅产品，又有新兴产业铺设的板块/地段会更佳，例如：天河智慧城、番禺万博、萝岗科学城等。
3、买南沙，无论是住宅还是公寓，都要有长持的心理准备。
补充
以下就是火龙果此前发表的《买南沙前必看!》一文，知了哥认为这是对南沙投资的一个比较准确的分析和建议。
南沙是发展潜巨力大但二手楼市严重乏力的区域。初中政治《生产与消费》提及，“供求关系决定价格”。在南沙，充分体现了出来。
我们要保持人民币币值稳定，其重要原因为：
1)、稳定物价水平
2)、对外保持人民币汇率稳定
3)、有利于人民生活安定
4)、有利于经济可持续发展
5)、稳定金融市场体系
6)、扩大就业机会
7)、实现经济稳定增长
同理，南沙要稳定、健康、可持续发展，那楼市的两个关键指标【销量、房价】的稳定就不可缺少。
为什么南沙的发展与楼市有关联，因为一个城市/区域的重要收入来源是卖地和税收。收入越高，软硬件的建设速度越快、质量越好。
软件有招商引资、人才技术等。
硬件有生活配套、城市基建等。
例如：我们所期盼的两条高速地铁L18、L22，以及南沙环岛地铁L15，没有强大的经济作为后盾支撑，哪来的人力、物力、技术等资源去建设。
所以，经济发展看收入水平，收入≈卖地+税收。
南沙要经济发展，就会提升土地拍卖热潮(卖地)和一手销量(税收)。但目前南沙经济发展还处于起步阶段，且税收相对固定，则重点就要看土拍情况。
回归到“供求关系决定价格”的问题上，在这里需要留意三个现象：
现象1、南沙在全广11区中，土地储备、一手供应是最多的区域，说明后续一手的供应量仍然十分巨大。
现象2、在借助粤港澳大湾区的利好下，从2019年第二季度开始，南沙土地拍卖和一手楼市均有积极向上的表现，反映出南沙不断有投资资金进场。
现象3、2018年末，南沙常住人口大概只有75.17w，在全广11区中的排名倒数第三，折射出常住人口量消化不来巨大的二手楼盘量。
我们不要忘记，房住不炒是基本要求，同时在2018年10月31日中央经济工作会议第三点内容提及到：实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，做好【稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期】工作。
从侧面来看，目前南沙楼市“两热一冷”(土拍热、一手热、二手冷)，此前知了哥就发过文章《警钟敲响!南沙楼市，你需要静静!》分析过了。
既能吸纳资金增加区域收入，保障基础设施的建设，降低金融风险，确保经济稳定快速增长;又能降低刚需自住群体的对房价快速上涨的压力和内心的焦虑，从而保护了当地的产业，促进外资进入，增加就业和稳定就业，有助于一个新区域的发展，基本符合“六稳”的要求。
所以，南沙注定了是满足“刚需自住、长线投资”的区域。
那是否代表买入南沙没有机会?
不是，从辩证的角度来看，现在进场南沙二手恰恰是好时机，原因如下：
1、较多二手楼盘处于配套相对成熟的地段或阶段。
2、二手成交低迷，议价空间相对火热的一手大。
3、楼龄新，现楼发售，收楼快。
什么人适合买入南沙?
1、刚需自住：工作通勤1小时内。
2、刚需自住：对面积需求较大。
3、刚需自住：喜欢山林或海景。
4、增值保值：逐利心态较淡薄。
ps：投资的收益，主要是来源于出租租金和将来买卖赚取的差额。所以，当你决定买之前，请思考一下，将来你这套房子能租给谁?租金是多少?哪些人会接盘?举个例子：如果每年有10亿台iphone供应中国市场，苹果手机还可以卖这么贵吗?
南沙什么房子适合买?
1、靠近地铁站。
2、靠近学校。
3、入住率较高。
4、底商或附近商场的商家入驻率较高。
知了哥补充：地段、地段、地段，稀缺才有价值!
后语：希望各位冷静对待楼市，理性购房。谨记房住不炒。
目前投资公寓没有前途，公寓交易税非常大，还有其它不利条件，将来转手也困难，不值得买。
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