承租人未经出租人同意擅自转租的 转租合同的效力如何

《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”同时，我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定：未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。对此。不少人认为，未经出租人同意擅自转租的合同无效。笔者认为这种观点过于草率。
对于这两处规范性文件的关系问题，笔者以为：合同法是民事法律关系的一部基本法律，是由全国人大制定的，而且其出台时间远远晚于建设部《城市房屋租赁管理办法》，故其效力远远高于建设部《城市房屋租赁管理办法》。我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。同时我国最高人民法院关于对《合同法》的解释（二）对合同效力的认定上规定为以法律和行政法规为依据。我国《合同法》以充分尊重当事人意思自治为原则，对合同无效的认定标准上采取严格原则，其目的是鼓励交易，繁荣经济。只有法律和行政法规的强制性规定可作为认定合同效力的依据，地方法规和行政规章，一般不能作为判定依据。所以，建设部《城市房屋租赁管理办法》的“未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效”的规定仅具有行政管理效力，并不具有司法效力，不能作为认定合同是否生效的依据。
但是，合同法第224条规定是否就意味着擅自转租的合同无效或效力待定呢？笔者认为未必如此。
首先，笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意而当然地认定为无效。因为合同法明确规定认定合同无效必须有法律和行政法规的强制性规定，对于擅自转租的行为，出租人可以任意解除合同，也可以不解除，法律并没有一概禁止转租。
其次，不能因为出租人不同意转租而认定转租合同无效。在出租人解除原租赁合同前，原租赁合同和转租合同均有效，只不过转租合同只约束转租人和转承租人。即使出租人解除了合同，转租合同仍然对合同双方有一定约束力，转承租人可以根据转租合同的约定要求转租人承担赔偿责任。
最后，出租人不同意转租而主张解除合同只导致转租合同从出租人提出该主张起终止。转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在，即转租人有承租权。随着原租赁关系的解除，承租人就不再有承租权了，就无法履行转租合同了，转组合同就失去了存在的基础。但这只意味着转租合同的终止，并非无效。

按照我国法律上的明确规定，并没有明令禁止承租人转租房子的行为，但实际中，并不是所有情况都可以转租。对于未经出租人同意就将租房拿去转租，就有人担心这种转租合同会不会被否定效力，会不会被认定为不属于能够转租的范围。要是一旦认定为无效的行为，那么承租人可能就会失去这个租房，并且有可能会拿不回租金。实际上，真实情况并非如此，擅自转租合同是否有效，在法律上并没明确规定，但实践中绝大多数做法是依法成立的转租合同有效，对转租人及次承租人均产生约束力，一旦某一方违约就需承担违约赔偿责任。

如果出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的，人民法院不予支持，亦即转租合同应当具有效力。

转租中需要注意如下几点：

一、私房转租的前提是必须经原出租人同意

其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋，如房屋出租合同未明确这一点，承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则，属于承租人违约，不仅转租关系不能成立，而且出租人据此有权解除租赁合同，并可追究承租人的违约责任。

二、在以下情况中不得转租：

1、承租人拖欠租金的;

2、承租人在承租房屋内擅自搭建的。

为了保护出租人的利益，即使租赁合同就转 租事项作了约定，上述第一、第二种情况发生时，出租人仍可以收回同意房屋转租的意思表示，拒绝同意房屋转租，并按合同约定追究承租人的违约责任。当然，如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见，也可以不受上述禁止转租条款的制约，但在违反行政法的情况下除外，例如，当擅自搭建违反房 屋规划管理规范时。

最后，虽然在未经出租人同意下擅自转租后签订的租房合同是有效的，但是就前面所说的，擅自转租的行为还是违约的，如果承租人违约涉及到后面的承租人不能顺利拿到房子，那样后面的承租人同样会受到损失，如果损失较大，对方又不肯赔偿的，建议就是可以找个擅长解决房屋租赁纠纷的律师处理。

资料拓展：

合同效力是法律赋予依法成立的合同所产生的约束力。合同的效力可分为四大类，即有效合同，无效合同，效力待定合同，可变更、可撤销合同。

合同的效力，有狭义概念与广义概念之分。

狭义的合同的效力，是指有效成立的合同，依法产生了当事人预期的法律效果。依合同法的建构逻辑，合同的订立是规范缔约当事人之间如何达成合意，合同的效力则是进一步规范当事人的合意应具有怎样的法律效力。合同自由是合同法的基本原则和灵魂，只要当事人间的合意不违反国家法律的规定，当事人的意志即发生法律效力。一般而言，我们所讲的合同的效力，通常指的是狭义的效力概念。

广义的合同的效力,则是泛指合同所产生的所有私法效果。在合同法上，不仅有效成立的合同能产生一定的法律效果，无效的合同、效力待定的合同、可撤销的合同,也会产生一定的法律效果，附条件或附期限的合同在条件或期限成就前也具有一定的法律效力。广义的合同的效力,还可以包括有效的合同违反时所产生的法律效果。依法成立的合同对当事人具有法律拘束力,当事人应当履行其所承担的义务，如果当事人不履行其义务,应依法承担民事责任。此一责任的产生虽然不是当事人所预期的效果,但也是基于合同所产生的，应属于广义的合同的效力的范畴。

资料来源：合同效力-百度百科

《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”同时，我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定：未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。对此。不少人认为，未经出租人同意擅自转租的合同无效。笔者认为这种观点过于草率。 对于这两处规范性文件的关系问题，笔者以为：合同法是民事法律关系的一部基本法律，是由全国人大制定的，而且其出台时间远远晚于建设部《城市房屋租赁管理办法》，故其效力远远高于建设部《城市房屋租赁管理办法》。我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。同时我国最高人民法院关于对《合同法》的解释（二）对合同效力的认定上规定为以法律和行政法规为依据。我国《合同法》以充分尊重当事人意思自治为原则，对合同无效的认定标准上采取严格原则，其目的是鼓励交易，繁荣经济。只有法律和行政法规的强制性规定可作为认定合同效力的依据，地方法规和行政规章，一般不能作为判定依据。所以，建设部《城市房屋租赁管理办法》的“未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效”的规定仅具有行政管理效力，并不具有司法效力，不能作为认定合同是否生效的依据。 但是，合同法第224条规定是否就意味着擅自转租的合同无效或效力待定呢？笔者认为未必如此。 首先，笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意而当然地认定为无效。因为合同法明确规定认定合同无效必须有法律和行政法规的强制性规定，对于擅自转租的行为，出租人可以任意解除合同，也可以不解除，法律并没有一概禁止转租。 其次，不能因为出租人不同意转租而认定转租合同无效。在出租人解除原租赁合同前，原租赁合同和转租合同均有效，只不过转租合同只约束转租人和转承租人。即使出租人解除了合同，转租合同仍然对合同双方有一定约束力，转承租人可以根据转租合同的约定要求转租人承担赔偿责任。 最后，出租人不同意转租而主张解除合同只导致转租合同从出租人提出该主张起终止。转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在，即转租人有承租权。随着原租赁关系的解除，承租人就不再有承租权了，就无法履行转租合同了，转组合同就失去了存在的基础。但这只意味着转租合同的终止，并非无效。