对于区分商业性房产，不能单是看层数，而关键是与房产所处区域的规划用地性质决定的。用地性质规划分为住宅建设用地和非住房建设用地（包括工业、商业、旅游、综合或其他用地等）。对规划为商业用地，所建设的房产只能是商用房，是不能建其他用房的，否则规划审批就通不过。
商住楼对应的是综合用地，这种情况有些特殊，对底部的商业用房其土地使用最高年限为50年，而对上部的居住用房，土地最高使用年限也有批准为70年的。
这叫商住楼性质的房子，在规划许可时就已经将几层是商铺，几层是住宅划定好了。你买的什么房子产权登记时就给你什么性质的产权证，不会混淆的。
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