如何计算出租房屋收益率？

■租金回报率分析法 　　公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价这种方法算出的比值越大， 就表明越值得投资。 　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 　　弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 　　■租金回报率法 　　公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。 　　优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 　　弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 　　■IRR法（内部收益率法） 房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）。 　　上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 　　优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。 　　缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。　　■简易国际评估法 国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。