物业费的小修中修费怎么理解

一、物业费一般都包含中、小修的费用,几乎没有单独收取的;
二、商品房的第一年一般设备都在保修期内,比如电梯、供水设备等等,因此中修几乎不可能发生,小修会有发生。
三、物业房屋修缮“大、中、小修”范围
　　按照房屋完损状况，其修缮工程分类为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。
　　(一）翻修工程
　　1、凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。
　　2、翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。
　　3、翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。 翻修工程主要适用于：
　　（1）主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋。
　　（2）因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。
　　（3）地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。
　　（4）无修缮价值的房屋。
　　（5）基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
　　（二）大修工程
　　1、凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程。
　　2、大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。
　　3、大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。
　　4、大修工程主要适用于严重损坏房屋。
　　（三）中修工程
　　1、凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。
　　2、中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。
　　3、中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。
　　4、中修工程主要适用于一般损坏房屋。
　　（四）小修工程
　　1、凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。
　　2、小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。
　　（五）综合维修工程。
　　1、凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。
　　2、综合维修工程一次费用应在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20%以上。
　　3、综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。
　　4、综合维修的竣工面积数量在统计时进入大修工程。

网友提问：普通居住小区物业费中的房屋小修、中修费中的“公共维修费占维修费的38.7%”怎样理解？是否可理解成只要不需物业部门维修室内部分，就只需交小修及中修费的38.7%即可？我在补交前几年的物业费时，物业部门说没这样收过，意思是他们这几年都是按100%收的这两项费用。我从来没有和物业签定过委托维修协议，也从未发生过让物业维修房屋的情况。 王良斌律师回复：维修基金在购房时一次性交纳，小区全体业主共有，一般用于房屋大修、中修。涉及房屋内小修应当是业主自己委托物业管理公司，小区业主不应当再统一交纳费用。涉及公共部分维修费一般应当从您交纳的物业管理费中支取。如物业公司让您交纳，您可以要求物业公司出示其收费的依据，如果是全体业主共同商定后委托物业公司收取的，您首先应当交纳，然后通过业主大会提出您的异议，争取其他业主的支持。 网友回复：再问王良斌律师有关物业费问题。谢谢您的回复。我是在98年买的商品房，那时还没有维修基金一说。物业收费是按《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》进行收费的，其中房屋小修费、中修费的收费依据为《京房修字(1994)第521号通知》，且在这两项费用的备注栏中都注明“房屋公共部分维修费占维修费的38.7%”，那么这句话是否可以理解成只要不委托物业部门维修房屋室内部分就只需交纳38.7%，而不用交剩下的61.3%呢？再次感谢您的及时回复。