住宅用地改变容积率如何补缴出让金

　　徐兆民同志：
　　本案涉及单位职工家属院经规划部门批准在原址上进行翻建改建住宅楼行为，可认定为土地使用者申请对其使用的出让土地改变使用条件的情形，具体包括改变土地用途、规划指标、使用年期等单一或多个条件。根据国土资源部《协议出让国有土地使用权规范（试行）》规定：出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金。调整国有土地使用权出让金金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，应当补缴的土地出让金额应当是批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格减去批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。因此，本案中职工家属院进行翻建、改建行为，属不改变土地用途和土地使用年期，而只改变容积率的单一规划指标情形，应当补缴土地出让金。具体标准应为批准改变时新容积率的剩余年期土地使用权市场价格减去批准改变时原容积率的剩余年期土地使用权市场价格所得差额。
　　此外，本案中职工家属院十户居民参加了房改，使得各自均持有相应的土地使用权证，同时鉴于容积率是以宗地为单元进行设定的，为此，本案中十户居民的住宅楼所占土地必须是一宗独立土地，其十户居民均为该独立宗地的分摊土地使用者，在此条件下国土资源管理部门方具备与十户居民联合签订《国有土地使用权出让合同》的可行性。