购买刚开盘的商品房需要的手续和注意事项，请专业人士指点？

第一、购买商品房手续及步骤

购买商品房，有着一整套复杂、繁琐的程序。总的来说,一般有以下几个步骤:
一、签订房地产订购书或者认购书,并向发展商或者其代理商交付定金。
订购书或者认购书在法律性质上属于预约合同,双方有义务信守,否则要适用定金罚则。如果是预售,认购人应当查证预售方的商品房预售许可证以及营业执照等相关资料,预售人应当以书面形式向预购人明示下列事项:
(1)、预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人。
(2)、商品房预售许可证。
(3)、项目开发进度和竣工交付时间。
(4)、项目及其配套设施的平面示意图。
(5)、商品房的结构类型、户型、装修标准、公共和公用建筑面积的分摊办法。
(6)、预售商品房的价格和付款办法。
(7)、商品房预售款的专用帐户。
(8)、物业管理事项。
(9)、法律、法规规定的其他事项。
2、如果是商品房现售,售房人则应符合以下条件:
(1)、具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(2)、具有土地使用权证书或者使用土的批准文件;
(3)、持有建筑工程规划许可证和施工许可证;
(4)、已通过竣工验收;
(5)、拆迁安置已经落实;
(6)、供水、供电、供气等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备使用条件或者已确定施工进度和交付日期。
(7)、物业管理方案已经落实。
二、签署正式房地产预售契约或者商品房购销合同。
通常各地房地产管理部门都会通过发展商提供标准合同样本,双方可逐条协商修正。订约时,购房人要注意带好身份证、户口簿等身份证明材料。一般订约是在发展商处或发展商指定的律师事务所。为不致出现漏亏,购房人最好自己随身带一个律师前往。当然,如果进一步公证或者见证则更为妥当。
三、办理预售预购登记手续。
双方应在预售合同签订30日内持该合同项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续。未经登记手续,合同不能产生法律效力。
四、办理抵押登记。
如果购房人须银行贷款,则在与银行签订房地产抵押贷款合同或者预购商品房贷款抵押合同之日起30日内持抵押合同、售房契约及相关文件到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
五、商品房交付。
售房人在房屋符合约定的条件成就后,向购房人发出《入伙通知书》或者《交付使用通知书》,由购房人进入现场实地验收,并签收交房单据,领取房屋钥匙。交付是双方行为,但交付并不导致房屋产权的转移。
六、立契过户,办理产权证书。
房屋交付之后的约定期限之内,售房人应协同购房人办理产权过户手续和房地产权属登记手续。产权证书颁发以后,全部手续结束。

第二、购买商品房及签订购房合同需要注意的事项

一、查验开发商和房地产项目的合法性

购买商品房，首先需要了解开发商的经济实力及资质条件。国家对房地产开发企业有严格资本和资质要求，如注册资本必须在100万以上，没有相应的资质是不能进行房地产开发的，没有实力的开发商有承诺也可能不兑现。自己如果对开发商经济实力和资质不清的，可以工商、建设、房管等部门查询开发商的信用档案信息。
1、房地产开发项目应当具备“五证”。“五证”即：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预(销)售许可证》。在商品房预售阶段购买的，关键要注重查验项目楼栋是否具有是检查有无《商品房预(销)售许可证》。
2、开发商在所售项目楼盘售房部应当公示：①开发资质和营业执照;②《商品房预(销)售许可证》和经批准销售的平面图、立面图;③已归档的测绘报告;④项目及其配套设施的平面示意图;⑤商品房拟售价格表;⑥前期物业管理合同范本;
二、签订商品房认购书

《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。”依据此条款，购房者在和开发商沟通洽谈满意之后，对于预售许可范围内的房屋，购房者在签订正式的《商品房买卖合同》前可以和开发商签订认购书。认购书一般只就房屋位置(部位)、套形、面积、价格、交房期等主要内容进行约定，对交房标准、付款方式、违约责任等大量内容一般都不进行约定，所以签订了认购书并不等于完全签约买下了房子。在未取得预售许可前，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
三、联机签订正式的《商品房买卖合同》

购房者在开发企业的售房部应当要求开发企业使用房管局联机签约系统签订正式的《商品房买卖合同》，并联机实时备案。网上联机签订的《商品房买卖合同》联机备案后，购房者将在第一时间收到自贡市房地产管理局发出的免费短信“您所购买的XXX项目XX楼栋XX户室的商品房买卖合同已备案”。为防止开发商一房多卖，购房者还可以要求和开发商共同办理预购商品房预告登记。
四、签订正式的《商品房买卖合同》中的几个注意事项：
1、购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合同时须要求开发商使用联机网上签约合同，提交合同后能及时备案，收到备案提示信息或使用备案合同上打印的商品房买卖合同备案号网上验证。不能相信开发商提供的手工制式合同，暂时无法备案等各种借口。
2、依据自贡市房地产管理局《转发建设部<关于房屋建筑面积及时与房屋权属关系有关问题的通知>》第一条“从2004年6月1日起，全市的商品房销售按套内建筑面积(实得建筑面积)计算销售单价及总价款”，购房者和开发商在《商品房买卖合同》中约定的房屋买卖单价一定是套内单价。
3、购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合同时，需要注意合同中是否对于小区公共配套的会所、小区幼儿园、小区活动室等建筑物所有权有约定条款，约定条款应当约定房屋所有权归属和使用性质。
4、要确定《房屋所有权证》的取得时间，在《商品房买卖合同》第十九条中有明文约定办理《房屋所有权证》的时限和违约责任，购房者在签订合同时应当注意约定时间，不能让开发商把办理《房屋所有权证》的时间无限延迟。
5、购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合同时，在《商品房买卖合同》中有无前期物业服务、专项维修资金的特别约定。

第一步：和开发商签订认购书
当购房者决定买房，并挑选好自己中意的住宅后，他将进行的第一步就是与发展商签订认购书，以表明购房意向并交纳一定数额的认购金(即订金)，订金是由发展商根据房价自定的，一般几百元到几千元不等，也有上万元的。
认购书的主要内容包括：
1.发展商、销售方及认购书的基本情况；
2.所认购房产的基本情况(户型、建筑面积、单位价格、币种、房产的总价)；
3.订金数额、付款方式(一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款)；
4.付款时间(主要针对分期付款方式)、付款地点、帐户等；
5.签订正式条约的时间(一般为认购后的一周以内)。
签完了认购书，销售方应该给买房人发放《签约须知》，以便买房人了解以后的细节，为正式签约作准备。《签约须知》的内容有：A购房者若委托他人签约，委托书的有关证明;B关于贷款所需凭证的说明;C需要交纳的相关税费、手续费等说明;D购房人在签订条约时需携带的证件;E签约地点。
注意：签认购书时，可能有的“认购书”上写的是“定金”，您要特别注意这个“定金”，它只有在合同里才具备法律效力。签“认购书”后若是发展商违约，您是不能得到双倍返还“定金”的。如果发展商还没有拿到销售许可证，您与发展商签订的就是内部“认购书”，请留意：尽管内部认购的房价会便宜一些，但内部认购书在法律上是无效的!
第二步：与发展商签订购房合同
签订购房合同时一定要慎重对待啦，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和“五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证);如果是现房，根据规定，发展商已经不需要再办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子?一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。
在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。
您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。
注意：还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金?这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。
第三步：办理预售登记
签完购房合同后，买卖双方应到房屋所在地的区、县房屋管理局交易管理科办理预售(预购)登记手续(如是外销房，则应到市国土资源和房屋管理局市场处办理)。预售登记对保护房屋交易双方的权益非常重要，只有在办理完预售(预购)登记后，购房合同生效。
注意：如果您买的是期房，您还是需要看发展商的商品房预售许可证。除此之外，由于买期房距离入住还有一段较长的时间，在这段时间里，您应该经常与卖房者联系，或经常到施工现场去看看，了解该房产项目的工程进度，发展商是否能顺利交房?如果不能按时交房，您应当按合同规定索赔。
第四步：办理立契过户手续
契约有预售契约和买卖契约两种，预售契约是相对于期房而论的;买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。
立契过户在市或各区县房地产交易所办理，办理过户手续时，买房人应携带购房合同正本、结算单、身份证、个人名章等，这些手续都应该是买房人亲自办理的，如果不能亲自办理而需他人代办的，买房人一定要出具委托书，委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产交易所要求同时具有公证处的公证书);如果购房者正在外地，那么则必须在当地的公证处作公证，把公证书带回来;如果购房者正在国外，还应加盖我国驻当地大使馆的公章。
办理立契过户手续时，买房人要缴纳契税、买卖手续费和印花税。
注意：在办理立契过户之前，购房者必须先到相应的市小区办或各区县小区办缴纳公共维修基金。
第五步：办理入住
在办理入住之前，您需要交清合同款，办理结算;发展商要统一审核您的付款情况，每期付款的底单复印件都须立档保存，在最后入住时以供审核。购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙时，要求签订物业管理公约。在签约前，您要对公约仔细研究，充分了解自己应享受的权利和承担的义务，并交付相关的管理费。
注意：如果是期房，那么在其竣工后，实际测量面积与合同上的销售面积会有一定的差异，购房者在与发展商办理结算时，应根据预售合同条款，维护自己的权益。若实际面积减少时，可要求发展商给予补偿，或解除合同并要求卖方赔偿相应的经济损失。
买商品房注意事项
购房者在购买商品房，尤其是购买期房时，为使自己的权利能够得到保障，在签订购房合同之前，要注意审查开发商是否“五证俱全”。五证分别是国有土地使用证 、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。
来源：吉屋网

你这是异地购房，按揭，一般没什么问题，
第一，到销售部买房，签定购买合同，注意合同上的内容，房子收房的标准是什么，有无粉刷内墙等等！！
第二，若是按接，你得先从房产商那拿张表，填写你的贷款资格认证表，即工作收入等资料，若结婚，夫妻都要写，填完后叫你所在单位签字证明盖章。
第三，表做完后，带到销售现场，房产商会和你签定银行的贷款协议和购房合同，这个跟合同是一起签的所以你要先打好证明才行。你要搞清楚贷款几年利息多少，根据你的实际能力选择年限，最高年限是20年。签完后交首付钱，还有少许额外费用，交完后一定记得拿票证。
第四。交完钱，房产商会把资料和证明一起送往银行。等个半来月还是多久，你要问帮你办理的人，他回告诉你时间，等办下来了就可以取了，剩下的就是你每月往银行送钱吧！！

资是必须考虑收益的，收支相比才可以准确体现投资的价值。目前对于消费者来说，投资房地产的获益方式无外乎两种，即靠出租和出售。而对于同一套房屋而言，无论在何时购买其房屋品质不变，而其收益的不同主要体现在时间和收益预测上。

首先，开盘期买房无论是出租或出售都要等到入住以后，才可获益，收益不能马上实现，如果采取贷款方式还要提前支付银行贷款；而尾盘期则不同，支出和收益是同步的，可以立刻缓解购房贷款的压力。其次，开盘期由于对项目太多的未知，无法对其收益情况进行正确评估和预测，而尾盘期则不同，房屋情况眼见为实，消费者可以对其未来收益做到了如指掌，更便于进行下一步投资计划的制定和实施。

以一套商品房为例，建筑面积为92平方米，开盘价格为5000元/平方米，尾盘期价格为5300元/平方米。下面来对比一下不同阶段购房，消费者的支出情况：假设需要贷款，采用等额本息还款法，贷款15年，银行贷款8成。

比较时间段以购买1年后为标准，将其支出作对比：

若在开盘期购房，消费者在入住前至少要提前交纳1年的银行月供，即月还款额为3008.43元/月，1年的总还款额为36101.16元，也就是说消费者在从签订购房合同到入住的1年时间内，算上首付款业主至少要支付128101.16元，而此时并无收益。

若在尾盘期购房，消费者在办理完相应的贷款手续后，业主就可以将房屋进行出租获益了。以出租的租金为2000元/月为例，空置期1月，计算如下：房屋总价为5300×92＝487600元，首付款487600×20%＝97520元，月还款额为3188.28元，而此时房屋出租1年的收益为22000元。也就说消费者在购买尾盘期楼盘后1年内，算上首付款业主需支付135779.36元，而此时一年的租金收益为22000元，即1年后相当于业主支出为113779.36元。

不言而喻，通过上面得出的结论与上面观点相吻合，即购开盘期的收益不能马上实现，而购买尾盘期时支出和收益是可以同步进行的。假设以购买1年后的支出相比较，购尾盘期支出要少于开盘期时购买支出，尾盘期收益时间最快是显而易见。

投资风险对比：

尾盘期风险最小

投资是有风险的。对于消费者来说，在投资过程中风险问题是一定要考虑的，因为风险性的高低直接影响到投资者未来能否达到预定的收益率。因此，在投资时机选择上一定要仔细斟酌，详细分析其风险的情况。那么商品房各阶段的投资风险有什么不同，都有哪些风险呢？

开盘期：楼盘在开盘期，有很多不确定性因素。楼盘刚刚开始结构施工，将来的房子是否和开发商所说的或者广告所宣传的一样、能否如期入住、面积有没有缩水、工程质量能保证吗、天然气到底什么时候通，这一连串的未知和疑问，都需要时间去证实，此时的投资风险最大。

保险系数�☆☆

阶段期：楼盘处于结构阶段或竣工阶段时，尽管对工程质量情况已有所了解，交工时间也大概可以测算出，风险相对开盘期时要小很多，但此时物业管理的水平如何、社区到何时才能彻底完善、供暖、小区安全保卫工作等问题，只有在入住后才可真正了解，因此还是具有一定的风险。

保险系数�☆☆☆

尾盘期：楼盘处于尾盘期时，不论是房屋质量、物业管理、小区入住率、小区环境、安保情况都已一目了然，购房者对房屋可以有体验式感受。因此，消费者购买尾盘可以说风险几乎为零。

尾盘期需仔细挑选

很多消费者的心里会有这样一种想法，就是认为处于尾盘期的房屋是被别人挑剩下的，对其质量存在更大的疑虑。其实，我们通过对尾盘期形成的原因分析就可知，尾盘期并不都是不好的房屋。如开发商前期将部分房屋留在日后作为出租房用，但后期因为种种原因决定再售，从而形成尾房；有的开发商采用“低开高走”的价格策略，项目刚动工时拿出小部分房子低价销售，然后根据工程进度不断提高价格，但是有的楼盘在开始阶段没有获得市场认可，销售后期就承受了很大的销售压力，从而形成尾房。而这类房屋的质量跟开盘期的房屋相比质量一样，没有区别。

但是，业内人士建议消费者在购买尾盘期楼盘还须仔细分辨其尾盘期的形成原因。买尾房要认真区分尾房、烂尾房和一般空置房，购房者应该仔细、客观判断开发实力、项目价值、未来居住环境及状况，从而可以有效避免购到“烂尾房”。空置房中有不少是因积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置，人们在购买时只要照例查验开发商是否持有卖房所需的证件，是否真实有效，这样能有效避免损失。

综上所述，通过以上对比，我们可以看到不同的购房时机各有利弊，消费者在选择时一定要结合自身情况，在对以上各因素进行综合考虑对比后，选择合适时机介入。

无论是期房还是现房，对购房者来说，只要在衡量了各方面的条件之后，它满足了自己大部分需求就是好房子，毕竟“适合自己的才是最好的”。

很简单，异地购房自住，只要有身份证就行。其他的流程，售房小组会给你详尽的指导。你只要看起那个楼盘了，价格又合理，自住又必需，就ok了。