星彦惠州数码商业街招商策划报告

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　　第一部分 项目策划基础

　　一、策划任务

　　对“数码商业街”二层(一层部分)商铺实施整体招商（销售）

　　二、策划目的

　　最短的时间包装上市、最快的速度完成招商（销售）任务

　　同时造就发展商、经营商、投资者三赢的效果

　　同时造就发展商企业形象的推广效应

　　三、策划环境

　　n 项目本身

　　A. 商场位置

　　B. 环境定位

　　C. 商铺规划

　　n 周边环境

　　A. 配套设施

　　B. 交通环境

　　C. 商业环境

　　D. 消费结构

　　E. 消费市场

　　n 市场背景分析和定位

　　四、策划概念

　　打破常规招商和销售、推广模式

　　突出创意和公关、媒体策略的操作技术整合

　　制造行业轰动效应和连锁反应，创商铺销售和招商新举

　　克服策划环境中的不利因素并解决问题

　　五、策划内容

　　n 营销定位

　　推广定位

　　第二部分 项目现状及市场研究

　　一、整合分析和深入研究在二次营销中的意义

　　（一）、市场研究及定位的意义

　　我司认为完整的“二次营销”启动项目应包括以下三个阶段：

　　n 项目前阶段市场定位整合研究

　　n 项目重新策划定位包装推广

　　n 项目招商（销售）管理

　　由于纯商业物业的开发具有非常强的地域特征及市场个性化，不同业态定位的项目必须就其特点进行专业度身规划、布局、组合资源共享、制定经营为先的发展战略、特色包装和推广；同时，每个操作阶段的市场环境及项目实际状况都有所不同，因此如何明确各阶段的工作性质与要求、协调与完善前后阶段的互动性、使总体营销策划思路贯彻并落实到每个工作细节中去，是实现商场盘活并使效益最大化的关键。现就每一阶段的工作重点做一简单的介绍。

　　1、项目前阶段市场定位的整合研究

　　该阶段是项目“二次营销”运作能否成功的第一关键点，其内容基本包括市场调查研究、经营管理发展建议、项目规划改造研讨、等诸多事项，而这一切对项目的最终销售起着决定性的作用；因为对项目前阶段定位进行研讨，对项目“二次营销”以及后期包装引致的最终关注点，仍然会落实到我们所最终整改的产品本身，而坚持从市场的观点来讨论这一阶段的每个细节是保证销售成功的最关键点。

　　2、项目重新策划定位包装推广

　　由于目前房地产商服物业市场的一个显著特

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