商品房预售合同在房管局或不动产登记机构备案，也就是商品房预售登记，是不动产登记的一种，性质属于预告登记，或称预登记。所谓预告登记或预登记，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。在预售登记作出以后，将使预购人取得对未来房屋所有权移转的期待权。由于预购人办理了登记手续，从而对期房的买卖进行了公示，因此这种期待权应当具有对抗第三人的效力。也就是说，在办理了预售登记以后，预售人不得将期房进行一房数卖，否则，预售人违反房屋预售登记的内容所作出的处分房屋权利的行为无效。
但商品房预售合同是否备案一般不影响合同的效力。按商品房买卖得司法解释，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定力理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。未进行备案登记，在合同有效，又没有相关约定，没有解除合同的情况下，不能要求开发商无条件退款。
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