很可能是骗局，因为按照规定，只有开发商可以出售其开发的房产。所谓开发商倒闭所指不明，法律上讲可能有两种，一种是没有参加年检，被吊销营业执照，这种按照法律规定主体还在，权利也没有丧失。还可以作为合同主体与你签订合同。还有一种是开发商注销企业登记，那么要看其股东对债权债务的清算，也就是你要买的这个房子在注销前是如何处理的。不排除物业可以卖房，前提是开发商已将该房屋产权过户到物业公司名下。所以看物业是否是骗子，很简单，让他出示要出售房屋的产权证，该产权证的权利人（产权人）为物业公司。如果属实，可以交易。否则，就有问题。
这个情况很奇怪。
一般来说，房地产商如果是倒闭，多是欠了银行的贷款还不上。那么根据抵押赔偿的原则，尾房应该用来抵债，归银行所有。而银行接收的这些房产，通常都是委托给拍卖公司进行公开拍卖的。不会出现委托给物业公司低价处理的情况。
当然，凡事都有例外，所以你这个情况我不能一口咬定有问题，但是疑点很多。
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