如何正确理解物业费，如何解决物业费收费难

1、 业主对物业管理行业的认识不足。业主并非物业管理专业人员，对物业管理行业的法律法规不甚了解。一般业主在购房时只关心房屋的价格及产权证等问题，对于物业管理这个系统性的有偿服务行业了解不多，即使有些业主对该行业有些认识，但也大都存在片面性和间断性。 当前，业主普遍认为物业管理企业的工作是“包罗万象”的，包括保洁、保安、绿化，甚至房屋出现质量问题也应全部由物业管理企业负责。其实，业主的这些认识都是带有一定的局限性，因为类似房屋质量问题都应由房屋施工单位等来负责处理，物业管理企业并没有权利来处理这些问题，但是业主对此并不了解，在物业管理企业没有及时解决他们所遇到的问题时，有的业主就会以物业管理企业服务管理不及时、不到位为借口拒交、少交或者欠交物业管理费。 2、 物业管理企业为业主提供的服务不够专业。物业管理企业的从业人员素质不尽相同，一些服务意识差，在工作中存在服务不到位、不够专业的员工在物业管理行业里也是大有人在。有的物业管理企业管理者对员工的服务态度和服务技能不重视，导致了企业员工在对业主进行管理服务的过程中无法摆正自己的位置，这样容易出现员工对业主只管理不服务，服务态度不好等有损企业形象的行为，这就及其容易引起业主对物业管理企业的不满，所以导致物业管理企业在收取物业管理费用的时候“遭遇”阻挠。 3、 部分房屋工程质量存在问题。有些由于建设施工单位在修建房屋的时候采用劣质的建筑施工材料等原因，导致部分业主所居住的房屋存在着这样或那样的工程质量问题，比如屋面漏水、墙体裂缝等质量问题，房屋出现这种质量问题，有些业主往往容易在气愤的情况下意气用事，不能理智地去找开发商或者建设单位进行交涉、处理，反而把根本没有能力解决此事的物业管理企业当作“出气筒”，一旦物业管理企业对此事不予解决，业主就会用不交物业管理费的形式表示对物业管理企业的不满。 4、 个别业主交纳物业管理费心存侥幸。现在确实有极少数业主在交纳物业管理费用方面存在着侥幸心理，如贪图小利、躲避、逃避交纳物业管理费等。面对这些心存侥幸的业主，物业管理企业对他们无可奈何、无计可施，因为企业没有权力依照法规来对这些业主进行处罚。久而久之，这种状况既严重挫伤了别的已经交纳物业管理费的业主的缴费积极性，同时也影响了物业管理企业在管理服务中的有效运营。 5、 业主中的“关系户”和“贫困户”缓交或免交物业管理费，导致业主之间存在“攀比”现象。一个物业管理企业需要通过一些人性化的途径来和业主进行各种有效沟通，例如，小区里有些所谓的“关系户”要求物业管理企业对其减少或缓交物业管理费用，针对有些生活确实困难的“贫困户”，物业管理企业也对其物业管理费用调整为 适当的减免等等。企业的这些本意是好的，但是企业的这些人性化行为成为了一些业主和这些“关系户”和“贫困户”相互攀比的“理由”，这也严重影响了其他业主交纳物业管理费用的积极性。 6、 社区的政府职能滞后。目前许多住宅小区没有居委会，政府的许多职能在这里不能体现，使之成为了一个政府盲区。物业管理企业在这样的小区里是唯一的管理单位，所以业主有事找物业管理企业也就是顺利成章的事了，但是物业管理企业又确实在有些方面对业主爱莫能助，不具备政府职能。例如，小区养大型犬扰民的问题，物业管理企业只有向相关主管部门反映的权利，而没有处罚的权力。当受害的业主向物业管理企业反映这些现象的时候，物业管理企业只能对其进行劝说，一旦业主对物业管理企业处理的结果表示不满意的时候，业主最直接的反映就是拒交物业管理费用。 1、 加强物业法律法规的宣传。物业管理企业应对业主进行物业法律法规、物业管理知识的宣传。例如，物业管理企业可以在小区公告栏、宣传栏或发放业主手册等形式向业主进行宣传，让业主知道交纳物业管理费用是每个业主的法定义务；或者向业主宣传“交费合理、拒交可耻”等思想，让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。 2、加强物业管理企业自身建设，规范服务。为提高业主的满意率和缴费率，物业管理企业要主动从自身找原因，主动调整内部机制，加强内部管理，建章立制，规范企业从业人员的行为准则，把业主的利益始终放在第一位，热情服务，把社区当作自己的家园来和业主一起协力建设，急业主之所急，想业主之所想，和业主建立长期的良好的互动机制。 3、物业管理企业早期介入或者与建设开发单位提前做好房屋交接工作。物业管理人员来自物业管理的前沿，对物业的使用和维护等细节问题有着丰富的经验，在前期介入阶段，物业管理企业能从方便管理的角度上提出合理化建议，使建设单位和施工单位在小区规划、设计和建设等环节中更贴近业主和使用人的实际要求，以方便今后的管理和维护。此外，为避免业主在入住后因房屋出现质量问题引起的纠纷，物业管理企业可以在与建设开发单位办理房屋交接时，严格按照房屋验收接管标准办事，对有问题的房屋，可以在建设开发单位处理完毕后再接管，这样有利于减少业主和物业管理企业之间的纠纷。 4、 物业管理企业要善于运用法律武器，维护自身合法权益。根据 《 中华人民共和国民事诉讼法 》 、 《合同法 》 、 《 物业管理条例 》 等有关法律，所有无正当理由不交、少交、欠交物业管理费的业主可以被物业管理企业提起法律诉讼，物业管理企业在维护自身权益时，最好的方式还是先通知这些拒交物业费的业主，与之进行充分的交流和沟通，对于那些无法沟通的业主，企业方可走法律诉讼程序，但是物业管理企业在依据法律维护自身权益的同时，一定要做到有理、有据、有节，以防因此与业主形成对立关系致使物业收费难形成恶性循环。

　　在越来越多的物管纠纷中，物管费收取难是所占比例最大的一类，约占所有物管纠纷的80%。造成物管费收取难的原因主要有五个方面：
　　一是消费市场不成熟。
　　物业管理服务的价值主要体现在改善和优化物业的环境、保障物业区域的良好秩序、降低物业的折旧率。由于许多业主并没有想到购买物业管理服务是一种客观需要和长期需求，是实现所购物业价值最大化的重要途径，因此对于花钱购买物业管理服务消费的主观意愿不强烈。

　　另外，由于在计划经济体制下，我国一直实施的是福利分房低租金制度，职工只要交了租金，几乎不用再交其他服务费用。随着住房制度改革的深化，大部分职工变成了房屋所有权人，由过去的“无偿服务”变成了“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识没有确立，往往也不愿意交费。臧教授介绍他曾经到过一个小区，该小区的业主大多数是公务员，但是至今仍然有一半左右的业主拒缴物管费，导致物管公司每年亏损12万元以上。

　　二是业主对物业管理知识和政策法规缺乏认识。
　　业主对物业服务不满意往往在交费中反映出来。例如发生业主家中遭窃、自行车被偷、企业不允许业主封闭阳台、提供专用部位维修的收费、房屋建设遗留问题长期无法解决、楼上建筑渗水、管道堵塞渗漏等问题，其原因是多方面的，但由于对物业服务的内容、标准、责任等方面缺乏了解，对物业管理及其相关的知识不了解，业主往往将责任归到企业。物业管理不能包治百病，物业管理服务合同尽管是业委会与物管企业签订的，但却是全体业主的共同意愿，每个业主都应当履行，如有争议应按照合同解决纠纷，而不能拒缴费。
　　三是市场标准化指针体系不健全。
　　收费矛盾纠纷多，也反映了市场仍不够规范，缺乏衡量、判断物业服务商品品质和功能的标准。定价机制不完善、服务标准不明晰、效能标准缺乏是当前物业管理市场标准化指针体系不健全的三个方面。
　　定价机制不完善，长期以来，收费推行政府定价和政府指导价，价格的确定多数采用企业报批，政府审核的模式。这种模式有两个弊端，一是业主作为物业服务的购买方，没有充分地参与定价过程，其应有的权利不能充分行使，这种模式下的权益保障体系比较脆弱，容易受到破坏。价格确定过程不透明。另外，前期物业管理阶段，不是由购房者来选择提供服务的企业，业主易对价格产生不信任感。价格合理性受到怀疑，双方在收费环节容易对立。目前政府定价已取消，价格从审批变为备案，但多数业主并不了解审批与备案的区别，这一问题依然存在。
　　服务标准不明晰，缺乏统一规范的服务标准一直是物管行业存在的问题。物业服务合同在服务标准方面往往没有明确约定，服务内容和质量标准没有衔接起来，提供哪些服务便容易成为泛泛而谈，起不到规范双方行为，明辨争议的效果，一旦产生争议，就很难协调。在合同形成过程中，业主的地位比较被动，意思表达不自由容易受到侵害，产生的问题无法得到及时解决，引发了业主与企业的对立。目前的状况是业主对在合同中能明确的内容、标准也尽量规避。客观地说，提供服务是企业的义务，这些内容约定不明，短期内确实对企业比较有利，但从长期看，企业的服务水平没有提高，业主的不满情绪上升了，造成的矛盾纠纷增多，最终对行业发展不利。

　　物业服务效能标准缺失。企业向业主提供服务，其价格是多少，内容有哪些，基本上都有一个大致的框架，但是这些服务有什么效能，对物业环境的改善有多大效果，对物业的保值增值有多少增益，基本上不会涉及。臧教授认为，一个比较成熟的市场，这些内容应当明确，它是业主与企业合作的基础，对于推动消费意识的增长，拉动行业向纵深发展，促进业主与企业的沟通融合将起到重要作用。怎样判断一个企业服务的好坏，不是其提供了哪些服务，达到了何种等级的服务标准，而是其服务的效能如何。例如物业的安全度提高了多少，达到了何种清洁程度，共享设施设备的损耗减少了多少。效能是衡量服务好坏的核心标准。

　　四是收费机制的特殊性。
　　物业服务消费同其他消费相比，很大的不同就是提供服务的企业是单一的主体，享受服务的是分散的业主主体。单独的业主不交费、少交费不会中断物业服务，“搭车消费”现象就十分严重。一方面，一些业主因种种原因拒绝交费，另一方面，企业为解决“收费难”问题，采取“不交费就不发钥匙”、断水断电等不当做法，产生了很多矛盾。“收费难”的问题有机制上的原因。
　　当前的收费模式存在不足，从债权关系来看，企业和全体业主是合同双方，物业服务是向全体业主提供，全体业主也应当共同向企业履行交费义务，也就是说，物业服务费是全体业主的共同债务。当前的收费办法并没有体现出这一基本特征，企业因为“收费难”问题必然遭受部分损失，这部分损失本是企业的应得权益，却被现行收费制度的合法化剥夺了，企业通过催缴、诉讼的方式追偿这部分权益，需要付出额外成本。
　　五是低收入人群体经济承受能力有限。
　　目前我市不少购房者还属于中低收入家庭，他们或是因为市政建设、旧城改造搬迁或回迁住进了楼房，改善了居住条件，但超过他们支付能力的物业费，使他们对物业收费产生抵触情绪，或是经济承受能力有限，尽管同意按规定交纳物业管理费，一旦拿到了钥匙就拖着不愿交物业费。另外，大量农转非居民在丧失土地等生活来源后，很难找到较高收入的工作，现代化的房屋，让他们感到了沉重的生活压力。这也是当前物业费收取率不高的原因之一。
　　解决物管费难收的问题，首先应立法进行规范，以约束服务和被服务双方的行为，其次应加大宣传力度，以增强业主物业服务消费的意识，使之逐步转变观念，此外，还应建立健全物业服务市场标准化指针体系及物业服务效力标准。相信，随着市场的不断成熟，市场机制的不断完善，加上业主意识的增强，物管费收取难的问题将会得到逐步解决。

物业费是物业公司通过物业服务合同约定进行劳务付出为业主提供公共服务向业主收取费用的民事法律行为。
物权法规定，缴纳物业费是业主的义务，不交物业费的业主不仅损害了物业公司的合法权益也损害了交物业费业主的合法权益。
物业管理条例规定，物业公司可以通过诉讼的手段向拖欠物业费的业主催交物业费。
但是，我国的物业管理在具体实践中可能情面比法律重要，一些业主物业工作人员进行法规宣传收缴物业费反而适得其反，需要和业主讲人情、面子，与业主交朋友，不要向业主承诺不能办到的事情，要注意当地公序良俗和风俗，注意礼仪，做好各项物业服务是收缴物业费的关键，业主的合理要求尽量满足，不合理的要求做好解释工作，不能与业主称兄道弟没有了基本原则，毕竟业主要心甘情愿的把钱了才能达到目的。
做好物业的各项协调工作和业主投诉工作，对于业主投诉必须在时间节点内回复，能整改的不要拖延，不是物业公司造成的问题积极协调，无论结果怎么样取得业主理解就会支持物业公司的工作，物业基层工作要常态化、制度化、长效化，对业主普遍的需要解决的问题必须重视协调解决，工作到位了物业费的收缴应当不难，难就难在开始就没有做好基础工作，后面的工作就更难了。