担保法解释第12条与物权法202条怎么理解？

　　第二百零二条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
担保法解释
　第十二条第二款 担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。
　【说明】这是《物权法》的一个极端重要的变化。《物权法》所规定的行使担保物权的期限，为主债权的诉讼时效期间，亦即债权人应该在对主债权提起诉讼时同时要求实现抵押权。该等规定短于《担保法解释》所规定的主债权诉讼时效结束后两年内。这样，主债权诉讼时效结束的结果不但可以对抗债权，而且可以对抗用来担保主债权的抵押权。

解释的第一句话是说，比如土地局登记窗口要求写上土地抵押期限为1年，他写1年或者2年并无意义，因为只要债权未清偿，抵押权就不失效，所以登记的期间没有约束力。解释的第二句话因为物权法的202条而失效，一般诉讼时效是两年，还可以延长，物权法202条是说，只要抵押权人在诉讼时效内要求实现抵押权都是可以的。

担保法司法解释的很多规定都基本已经失效了，应当以物权法为准！

关于《物权法》202条与《担保法解释》12条之间的区别，应从以下几点分析：
1、《担保法解释》12条第1款的理解为：当事人之间约定担保期间为3年（或其他期限）或者办理担保登记的主管部门在办理登记时要求担保期间为3年（或其他期限），以上约定、要求的担保期限均属无效。
2、《物权法》202条与《担保法解释》12条的区别：抵押权人的要求实现抵押权的时间限制(只针对抵押)，《物权法》实施前（2007年10月1日之前）的抵押行为应适用《担保法解释》12条，即债权诉讼时效结束后二年内；《物权法》实施后（2007年10月1日以后）的抵押行为应适用《物权法》202条，即主债权诉讼时效期间内。