首先，房产的性质和房产的用途不是一个概念。有的住宅可以拿来做商铺，也有的商业产权的房子可以拿来做住宅用。但在房管局看来，只认房屋的原始性质。
楼主说的地下车库改成商铺，那么它的性质应该就是车位。所以你关心的应该是这个车位能否办的了产权。
而现在的地下车位也有两种情况：能办产权、不能办产权。
能办产权的车位，是正规的商品房，得到房管局认可，有40年的国土使用权。
而不能办产权的车位，基本上都是人防工程，是属于国家的，开发商代国家修建后，有维护的义务和租赁的权力，可以把其长期租给业主。但开发商在租赁的时候，会玩文字游戏，说是卖。而其实是签的长期租赁协议。
这种人防工程，平时倒是没什么，正常使用。但在战争、灾难等紧急情况下，国家有权直接收回这些车位。
你仔细看一下所谓的合同，应该就是租赁协议。而国家好像有个规定，这种租赁最长年限是十年，有的开发商会在协议中写“租赁期为十年，十年后乙方可自由使用。”
我根据楼主的说法就只能分析这么多了。至于说能不能买，你根据自己情况斟酌考虑了。
不能买，无产权，你是在送钱给开发商
不能买，买了就是白扔钱$_$。
不买，买了就是自己找麻烦！
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