关于租房合同纠纷的问题

特定的应用程序的审理城镇房屋租赁合同纠纷的法律解释“的若干问题

法释[2009] 11号

（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）

正确的裁决的的小镇租赁合同纠纷，保护的合法的权利和利益的当事人依法，按的一般原则民法的人民共和国的中国“，在物业法，人民共和国的中国，中华人民共和国合同法“及其他有关法律，法规，结合民事审判实践，制定本解释。

第一篇文章在这个解释中所指称的城市住房，城市，镇规划区内的房屋。

乡，村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷，可以参考的解释过程。但另有规定外，法律，适用其规定。

租赁公共住房，廉租住房，经济适用住房纠纷的，当事人按照国家福利政策并不适用于这种解释。

第七条出租人未取得建设工程规划许可证或者不按照建设工程规划许可证建设的房屋租赁合同与承租人的规定是无效的。但原讼法庭辩论结束前取得建设工程规划许可证或经主管机关，人民法院批准建设应视为有效。

第三出租人未授权或不按照批准内容建设的临时建筑，与承租人的租赁合同是无效的。辩论年底前建设主管部门批准的，人民法院应当认定一审法院。

租赁期间使用的临时建筑，多一些无效的期限超过。但年底前的辩论一审法院批准延长使用期限的主管部门批准的，人民法院应当确定有效的延长使用期限的租赁期间。

第四条当事人以房屋租赁合同是没有根据的法律和行政法规的规定，办理注册登记手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不支持。

双方已同意登记手续，进入房屋租赁合同生效的为准。但是，当事人一方已经履行主要义务，除非对方接受。

第五租赁合同无效，当事人请求的租金标准参照合同支付房屋占有使用费的，人民法院一般应当予以支持。

双方当事人的合同而遭受的损失的赔偿请求是无效的，人民法院依照合同法的有关规定和司法解释第九条，第十三条，第十四条的规定。

第六条订立的几个租赁合同，的出租人同样的住房主张履行合同的情况下，一个有效的合同，承租人，人民法院，以确定履行合同的承租人按以下顺序：

（A）有合法拥有的租赁住房;

（B）办理登记手续;

（C）为合同成立的第一个。

不能取得租赁房屋的承租人请求终止合同，赔偿损失，并按照“合同法”的有关规定处理。

第七承租人未经授权的改变住房建设主要承重结构或扩张，仍然没有恢复在一个合理的周期时间由出租人要求，在出租人要求终止的合同，并要求赔偿损失，人民的法院根据两张百元合同法19规定的十分之一。

第八条有下列情形之一，导致租赁住房是不可用的，承租人请求终止合同的，人民法院应当支持：

（A）出租房屋是司法机关或行政机关扣押的法律;

（B）租赁房屋权属有争议的;

（C）出租房屋违反法律，行政法规的强制性规定，房屋的使用条件。

第9条，承租人经出租人同意装饰，没有形成满足的租赁合同是无效的，出租人同意装饰材料，使用的，由出租人保留的折扣，不同意拆迁的使用承租人。因拆迁房屋造成的损失的，承租人应当恢复原状。

满意的装修材料已经形成，经出租人同意利用的，折扣由出租人保留，不同意使用现值的损失由双方各自按照合同无效的故障共享。

第出租人，承租人装修，租赁或终止合同的期限届满，除非当事人另有约定，不能满足装饰材料去除由承租人同意。因拆迁房屋造成的损失的，承租人应当恢复原状。

第11条出租人同意，承租人的装修，终止合同，双方已形成为满足装饰材料处理没有约定的，人民法院按照以下分别：

（一）出租人违约导致合同的终止，承租人请求出租人赔偿的的租赁剩余价值损失的剩余时间装修的，应予支持;

（B）在终止合同，由于默认情况下，承租人，承租人请求出租人补偿装饰的剩余年期的租赁剩余价值的损失，不支持。然而，经出租人同意利用的价值，在适当的补偿;

（C）违反合同，因为双方终止合同，装修的剩余期限的的租赁剩余价值损失的，承担相应的责任，由双方根据自己的过错;

（D）导致合同的终止，而不是由于标的物的剩余期限的租赁剩余价值的损失，由双方按照公平的原则，共享的装饰。否则，所提供的法律，适用其规定。

第十二条经出租人同意，承租人的装修，在租赁期间届满，承租人请求出租人赔偿的附着力装修费，不予支持。然而，由当事人另有约定的除外。

第十三条承租人未经出租人同意装饰或扩大所产生的费用由承租人负担。出租人要求承租人恢复原状或赔偿，人民法院应予以支持。

第十四条出租人，承租人同意扩大两个扩展的治疗费用没有约定的，人民法院按照以下分别：

（A）的建设和扩建费用由出租人承担费用，通过合法程序;

（B）不适用法定建设程序，扩大成本分摊费用由双方按照故障。

第十五条承租人??经出租人同意，将租赁房屋给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁年期，人民法院应当确定多协议的一部分，是无效的。然而，出租人和承租人另有约定的除外。

第三十六出租人知道或应该已经称为了承租人转租，但没有异议被提出后六个月内，到取消的合同没有的同意的承租人或确定转租合同无效的请求的理由，人民法院应当不支持。

由于租赁合同纠纷的情况下，人民法院可以通知次承租人在诉讼中作为第三方参加。

十七，支付的租金，在出租人要求终止的合同因承租人，分租契承租人请求代承租人支付的租金欠和违约金以终止该合同的出租人，人民群众的权利辩护人民法院应当予以支持。但转租合同无效的除外。

分代承租人支付的租金和违约金超过应付的租金数额，可以抵销租金或追索权的承租人。

第十八条房屋租赁合同是无效的，性能或解散的时候，出租人请求子承租方承担腾房义务，支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应当予以支持。

19承租人，承租人的租住公屋的合伙企业，个体工商户或个人从事经营活动的，在租赁期内死亡宣告失踪或者宣告死亡，其合作运营商或其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋，人民法院应予以支持。

第20条的所有权在租赁期内的租金变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应当支持。出租房屋有下列情形之一的，或当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前成立的抵押权人，抵押权人抵押权发生所有权变动的;

（B）房屋在出租房屋的，人民法院查封。

第21条规定出售出租房屋的出租人是不是一个合理的时间内通知承租人，或有其他侵害承租人的权利的优先选择权的情况下，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应当予以支持。但请求确认出租人与第三签订商品房预售合同的转让无效的，人民法院不支持。

第二十二条出租人，抵押权人协议折扣，出售或租赁房屋偿还债务，承租人应当在合理期限内通知。承租人要求在同等条件下优先购买房屋的，人民法院应予以支持。

第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁住房的，应当通知承租人在5日的拍卖。承租人未参加拍卖的，人民法院应当确定承租人放弃优先拒绝权。

第二十四条有下列情形之一的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（A）住房总数人民行使优先取舍权;

（二）出租人的房屋出售给近亲属，包括配偶，父母，子女，兄弟姐妹，祖父母，祖父母，孙子女，外孙子女;

（三）出租人履行通知义务，承租人在十五日内未明确购买;

（四）第三人善意购买租赁房屋和注册。

之前执行的终审第25条的解释，这种解释后执行的当事人再审申请或按照这种解释并不适用于审判监督程序决定再审的情况下。

法律上有三种选择：
对方在明知1月份的完整租赁对你来说很重要的情况下，却故意隐瞒其租赁合同1月9号即到期的事实，与你签订1月31日到期的转租赁合同，已经构成欺诈，你现在就可以主张撤销该合同，要求返还押金。

因为还没有到履行的时间点，承租人——就是二房东和房东也还没有商量出结果，你无法确定对方到期能否履行合同，现在不能主张对方预期违约而解除合同。如果对方到期不能履行，你可以主张对方违约，要求赔偿损失。

另外，如果主张转租赁合同超过原租赁合同的期限的部分无效，你也必须继续履行完毕合同有效的部分，直到1月9日。

但是，即使是最有利的第一种选择，由于合同的撤销必须经过法院，而一旦打起官司，就不是一两个月能搞定的了。

所以，建议能协商就协商，不能可以找司法所或者人民调解委员会调解，实在不行就先另寻租处，这段时间先收集好证据，等事情办好了，再起诉二房东。

因为二房东的期限是到1月9日，在此之前你们签订的合同是有效的，但超过的日期即1月10日後二房东无权出租，这部分是无效的。如果你现在就退房是你违约。建议你们进行协商解决这个问题。

只能是到1月9日，如果原房东同意的话，也可以直接与原房东商量。
纵横法律网-黑龙江之信律师事务所-汤启坤律师