农村房产继承问题

农村房产继承法律依据:

第一关于农村房屋继承：
继承法第三条明确规定公民所有的房屋可以作为遗产，法律对于继承人继承农村房屋无限制，故农村宅基地上建设的房屋可以由城市户口的继承人继承。实践中，公证书确认城市户口的继承人继承农村房屋亦为房屋主管部门变更登记所接受。

第二关于宅基地使用权的继承：
主流观点认为，宅基地使用权的取得具有无偿性，身份性，流转的限制性，且宅基地使用权以户为单位分配，所以，宅基地使用权不可以继承。《确定土地所有权和使用权的若干规定》（国土资源部1995年5月颁布）第四十九条：继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。依据此规定，宅基地上建设的房屋所有权因继承而转移后，继承人当然取得宅基地使用权，这也符合我国房地一体的立法原则。

如何办理农村房产宅基地继承:
一种是继承人之间对遗产继承权及继承份额存在争议，无法协商解决的。可以继承纠纷向法院起诉，根据法院民事调解书或判决书来办理房屋继承及变更土地使用权人。
另一种是继承人之间对遗产继承权及继承份额协商一致，继承人应当共同到不动产（房屋）所在地公证机构办理继承公证。

如何办理农村房屋继承公证:
先要区别所继承的农村房屋是家庭共有还是夫妻共有，再要看是原始取得还是继受取得。申请人除了向公证处提交集体土地使用证外，申请人还要向公证处提供建房审批表。所有继承人应当共同向公证处提出申请。根据我国继承法，第一顺序继承人是父母、配偶、子女。此外还要向公证处提供村（居）关于被继承人的死亡、亲属关系证明、房屋现状照片等。依据不同的继承情况，公证处还会要求申请人提供其他证明材料。

请人申请办理农村房屋继承，最好由宅基地所在村的农村户口继承人继承比较合适，在变更登记宅基地使用证时符合政策规定。如果是非宅基地所在村的继承人继承，土地使用证虽可变更登记至继承人名下，但今后申请不符合审批条件的就无法批准。因为目前宅基地只允许本村民组织成员使用，一旦房屋拆除后，土地使用权由集体收回。

农村的房产因为涉及到小产权，也就是集体土地所有权问题，故即便按照继承法规定应当被继承的，也要考虑到实际被继承人是否为本村村民，才能够办理房产过户手续。但是其即便无法办理过户手续，相应的财产价值也应当被予以分配。
因为妹妹的户口已经是非农户口，不能办理农村房产的过户手续。但是其继承权应当受到保护，姐姐可以办理过户，让姐姐把房子价值的一半，以其他形式（如折价现金）补偿给妹妹。而之前的口头更换房屋其效力虽然不能及于第三人，但本着诚实信用原则你们应当尽快办理完房产过户手续后，办理变更。

如果父母两人均已经去世，且没有明确的遗嘱，遗产应由妹妹和姐姐共同继承（与户口无关）；房子的产权问题可以结合更换房屋的另一方、当地村委会及当地群众，给出证明，办理相关房产公证证明，现在的房产证明也不能单独过户到其"妹妹”名下，因为牵扯到遗产的继承问题。应该征求其姐姐的同意，房子是其父母遗产的一部分，归期姊妹两人共同所有。

妹妹可以继承房子本身，但是不能继承土地，集体对房子本身进行补偿后可以收回，否则妹妹可以继承该房子到自然倒塌，不能改建、重建；
不动产所有权以登记为转移要件，口头协议如果双方承认，可以有效，但是证明力很弱；
可以过户，但是要其他继承人（比如：姐姐）声明放弃继承权的公证证明。