怎样用供求定理解释房价居高不下的原因

决定商品价格的最根本的因素是商品内在的价值，无论商品的价格怎么上涨，都不会偏离商品内在价值太远。其次，商品价格的短期波动是与产品的供求关系有关的，甚至供求关系在商品价格的短期波动中起了决定性的作用。以房价为例：
商品房的价格的决定性因素是其内在价值，开发商的利润很高，但是也不会超过100%的利润率。而市场上很多商品的利润率都是100%以上。为什么觉得地产是暴力呢？主要是因为地产价格的基数大，100万的房子，哪怕只有20%的利润，也可以赚20万。3块钱一瓶的酱油，哪怕赚100%的利润率，也只能赚1.5元。为什么说短期商品房的价格波动是收到供求关系的影响呢？那么就从供给和需求来看，我们房地产业刚刚起步的时候，市场上商品房的供给是非常有限的，但是需求量很大（这时的需求主要是自住需求），于是房价开始慢慢的上涨。有些人看到房地产价格上涨有利可图于是开始购买地产投资，这时候的需求就变成了投资需求，随着地产价格的进一步上涨，投资者获得了不菲的利润，于是加入投资的人越来越多，投资需求扩大，市场供不应求的局面越发明显。这个阶段出现了供需两旺的局面，商品房需求不断上升，商品房的供给也不断增加。随着投资需求导致的价格暴涨，抑制了一部分自住需求者的需求，这一部分需求者有购买的欲望，但是没有购买的能力，暂时不能将他们看作是刚需。但是对楼市价格的上涨，形成了潜在的预期，于是新购买者还是纷纷加入。
然而，前面已经讲过，价值是决定价格的决定性因素，任何商品当他偏离价值太远的时候都有向价值回归的动力。也就是说房价不可能永远居高不下。当市场上的供需关系逐渐平衡，甚至开始向需方倾斜的时候房价就会自然的下跌。这个时候还有一个问题，那就是泡沫的问题，如果地产存在严重的泡沫，那么房价下跌的速度会比其上涨的速度来的更快，如果地产泡沫不严重，那么地产价格只会缓慢的下降，最终达到平衡，然后又开始新一轮的波动。

房价居高，必然是需求大于供给，为卖方市场。
供给由政府卖土地与开发商建房子的多少决定。政府每年批的土地是有限的，建的房子也就是有限的。
需求也是两个方面的：
1、刚性需求，大家都要房子住，城市化过程中，大家都要在城市里买房，建造的房子数量跟不上来，供小于求，造成房价上涨。
2、弹性需求，富人看到房价涨了，就想呀，房子买来，一涨，再卖出去，一转手就可以赚很多钱。所以也跑着去买房子。也就给上涨的房价火上添油。

经济学告诉我们，供给与需求决定价格，供给大于需求时是买方市场，价格下降，整个经济层面如此就会产生经济危机；需要大于供给时是卖方市场，价格上升。价格围绕价值上下波动。
但是，属于生活必须品的商品具有特殊性。也就是，当价格上升到一定程度时，仍会有购买，俗称：刚需。也就是说，商品房的需要等于不变的刚需加上投资需求。
供给呢？就是一定时期，房产商所能供应的量。由于土地取得及开发的滞后性及房产商的惜售，造成有效供给的不足。
因此，调控房价只有从供给与需求着眼效果才能立竿见影。供给方面，加大廉租房、经适房的供给、对捂地不开发的土地给予回收等方面提高供给；需要方面，限购，同时区分刚需与投资性需求。
价格围绕价值上下波动。那为什么，房价居高不下，或者说，涨了不跌了。这是因为，商品房的价值由什么决定？由地价、钢筋、水泥、其他建材、人工决定。特别是地价，由于中央分税制的情况，（中央富地方穷），地方政府更多的是土地财政，造成地价的逐年上升。通货膨胀造成建材、人工成本的上升。价值是上升的。这里不多说。
回过头来讲，由于供给与需要政府均能予以调控。也就是说，供给上，实施上的不积极和滞后，需求上的调控的微调，甚至阳奉阴违，两点是造成房价居高不下的直接原因。