土地抵押后新建建筑物出售后影响土地抵押权吗

生活情景 顺翔房地产开发有限责任公司（以下简称顺翔公司）为筹措更多的开发资金向银行贷款五百万元，银行要求其提供担保。顺翔公司便把正在开发建设的一块土地的使用权抵押给银行，并依法办理了抵押登记，这时该土地上已开发建设完工了两栋楼房。顺翔公司开发的房地产由于所处位置较偏僻，购房的人一直不多，建设资金一直不能收回，所欠银行的贷款也未按时偿还。贷款期限届满时，顺翔公司已在抵押的土地上建设了第三栋楼房。银行与顺翔公司协商将抵押的建设用地使用权和土地上的三栋楼房一起拍卖以优先受偿贷款，顺翔公司同意将建设用地抵押权和三栋楼房一起拍卖。但该公司认为第三栋楼房由于是在订立抵押合同后建成的，不能就第三栋楼房拍卖的价格行使优先受偿权，银行则坚持认为第三栋楼房的价格也应当用来优先受偿贷款。两方争执不下，银行将顺翔公司告上法庭要求对抵押的建设用地使用权和三栋楼房行使优先受偿权。 物权法中找答案 有的抵押人将建设用地的使用权抵押后，还会在建设土地上继续建造建筑物。当债权人要求行使抵押权时，抵押权人和抵押人会对新增加的建筑物是否作为抵押财产产生纠纷。那么，新增加的建筑物能不能作为抵押财产来担保债权的实现呢？ 《物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建筑用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”根据该规定，顺翔公司的第三栋楼房是在建设用地抵押后建造的，属于新增建筑物，不属于抵押财产。 根据《物权法》的规定，抵押人单独抵押建筑用地使用权的，与该土地上的建筑物一起抵押，未一并抵押的视为一并抵押。这里所说的建筑物是指对建设用地使用权抵押时就存在的建筑物。对于建筑用地使用权抵押后新增加的建筑物，能否作为抵押物法律有单独的规定。《物权法》中规定建设用地使用权抵押后新增建筑的处理方法的第二百条。从该规定可以看出，建设用地使用权抵押后新增加的建筑物是不能作为抵押财产的。这样规定的主要原因是在设定抵押权时，其标的物不包括新增加的建筑物，新增加建筑物不属于抵押权设定后，抵押人对土地使用权的使用和收益，抵押权的效力不能及于这部分新增加建筑物。新增加的建筑物虽然不属于抵押财产的范围，但是债权人在实现抵押权时，如果不将新增加建筑物与土地使用权一并折价、拍卖或变卖，将来就会影响到新增建筑物的价值，因为这部分建筑物已没有了土地使用权；如果新增加的建筑物拆掉后再行使抵押权就会造成资源的浪费。基于以上价值的衡量，法律规定，对有新增加建筑物的建设用地的使用权实现抵押权时，应当将该土地新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但由于新增加的建筑物不是抵押财产的范围，所以对有拍卖新增建筑物所得的价款，抵押权人不得优先受偿。 《城市房地产管理法》第五十一条对房地产抵押合同签订后，土地上有新增的房屋时如何行使抵押权作了规定。该条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。物权法规定的是新增建筑与建筑用地使用权一并拍卖的情形，城市房地产管理法规定的是新增的房屋与抵押的房地产一并拍卖的情形。 就开篇的情景而言，顺翔公司只将建设用地使用权抵押给了银行，根据法律规定，该土地上原有的建筑物也视为一并抵押。因此银行可以对建设用地使用权和原有的两栋楼房一并行使抵押权。第三栋楼房是在建设用地抵押后建造的，属于新增建筑物，不是抵押财产。银行在实现抵押权时，应当将建设用地使用权和土地上存在的三栋楼房一并拍卖，但对于第三栋楼房拍卖的价款银行不能优先受偿。 温馨提示 建设用地使用权抵押后，该土地新增加的建筑物不属于抵押财产。实现抵押权时，应当将新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但抵押权人不能对新增建筑物所得的价款行使优先受偿权。 相关法条链接 《物权法》第二百条 建设用地使用使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 《城市房地产管理法》第五十一条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。25.html

根据《房地产管理法》第五十二条的规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
故土地抵押后新增建筑物出售不影响土地抵押权，建筑物与土地使用权整体拍卖，拍卖后所得价款属于土地抵押权部分由抵押权人优先受偿。
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