资产评估公司对房产价值的评估依据是什么

1、路线价格

土地使用权的价值与土地的位置有很大关系（街道情况：宽度深度）。对于同一块，土地的价值具有相对稳定性。如果您知道土地的平均价格，请通过街道宽度和街道。通过深度调整确定评估对象的土地价值的方法是路线价格方法。

很明显，可以先设置或选择标准房屋，并根据实际情况采用适用的评估方法评估标准房屋市场价格，然后修改标准房屋市场价格以计算房屋的市场价值。被征用。

对于住宅房屋，修正系数主要包括占地面积比，方向和楼层;非住宅房屋根据目的分为商业，办公和工业类型。修正系数主要包括建筑面积比，楼层和街道条件。

2、基准地价

对于某一地块的土地使用权价值的评估，可以参考同一水平和相同目的的现有基准地价，并调整一般因素，区域因素和个别因素，最后获得评估土地使用权价值的方法。 。该方法具有一定的政策特征。

3、剩余

当房地产的总价已知或可以衡量时，因为房地产的总价格=土地使用权的价值+房产的价值，土地使用权的价值或土地使用权的价值财产的计量，扣除总价值后，可以获得财产的价值或土地使用权。值。这种方法通常用于房屋或土地的个人估价。

4、收益

不同地区，不同用途和类型的房地产收益率也不同。根据要估算的房地产收入返还价值的方法是收入减少法。房地产价值=房地产纯收入÷收入减少利率。

5、假设开发

对于未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测量正常开发后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投资，估算房地产价值的方法是获得。

6、市场比较

提取市场上相同目的和其他类似条件的房地产价格案例（出售或评估，正常报价），与要估算的房地产条件相比较，对每个因素进行索引并通过准确的指数对比度调整得出一种评估房地产价值的方法。

该方法具有很强的实际意义和准确性。它通常在市场成熟，交易透明，比较案例易于查找时使用，估值结果更准确。

7、成本

（1）成本产品算法，即计算获得土地或实现土地开发的成本，不包括异常因素的价值，并在累计正常成本费用后取一定的资本利息和合理的投资利润，A方法获得土地使用权的价值。这种方法通常用于评估在正常程序下获得的土地。

（2）重置成本法，是衡量现有房屋现行市场标准下房屋重建成本的一种方法，然后考虑基金的利益并计算一定的开发（或建设利润）以获得完整的房屋。重量。设定成本价格，然后根据实际情况和法律规范确定建筑新颖度。两者相乘以得出评估房屋价值的方法。

扩展资料：

评估原则：

1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。

2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。

3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。

4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础

5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。

6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该日期的价格。 

房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。

估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。

参考资料来源：百度百科-房地产评估

1、成本

（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

2、市场比较

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。

这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

3、剩余

房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

4、收益

不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

5、假设开发

对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

6、基准地价

针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

7、路线价

土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

明确可先设定或选定标准房屋，根据实际情况采取适用的评估方法评估标准房屋市场价格，再对标准房屋市场价格进行修正，测算出被征收房屋的市场价值。

成片住宅房屋，修正因素主要包括容积率、朝向及楼层等；成片非住宅房屋，依据用途分为商业、办公、工业等类型，修正因素主要包括容积率、楼层及临街状况等。

扩展资料

在互联网大数据的时代潮流下，法院征得双方当事人同意后，就可与电商平台合作，借助其数据资源完成对拍卖标的物的网络询价，当事人可以全程监督。这一新生事物对法院和当事人来说，实为省时省力、公平公开的高效之选。

在得到当事人认可之前，人民法院首先需要确保财产适合通过互联网大数据询价，且这一询价具有有效性。海淀法院目前使用的询价系统主要适用于房产和车辆这两大类型化、且有很多同类参考数据的拍卖标的物。

使用该方式如何保证估价有效，是被执行人最为关心的问题。法院工作人员表示，首先法院在选择司法网络询价平台时，会严格考察其资质、数据资源和程序规范性。

以房产为例，京东、淘宝等电商估价会依据一个特定的数据库，其内容来自在各大网站抓取的房产价格和新楼盘定价，以及从中介公司采购得到的内部数据。

询价时，在系统内输入待评估房产的位置、使用权限（70年/50年产权）、朝向、面积、布局以及建成是否满5年等信息，系统几秒后即可给出评估价格。

此外，电商平台还会提供“拍卖预测”服务，通过分析房屋所在小区、周边小区的房屋价格，其他法院拍卖类似房产的成交价格，以及小区周边学校、医院、商场等配套设施的完善度，为法院预测该处房屋的成交率。

对于车辆来说，除了品牌、型号和使用年限等基本信息外，一些电商平台还能够抓取车辆保养数据，为拍卖提供更精准的估价服务。

参考资料来源：人民网-大数据房产评估报告几分钟出炉 之前做评估需历时几个月

　　一、抵押估价
　　1.《房地产抵押估价指导意见》（第三条）：
　　房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
　　2.从银行的角度：
　　抵押资产估价是以确定抵押资产融资担保能力为目的，通过对抵押资产的类别属性、物理属性、市场属性以及押品本身特定风险等因素进行分析、判断，从而确定抵押资产未来一定时间点的价值的过程。

　　二、房地产估价机构银行
　　1.发挥其自身专长和信息优势
　　2.帮助金融机构消除信息不对称
　　3.控制违约风险
　　4.保障第二还款来源的合法、有效、足值
　　同时：
　　5.提高房地产估价机构信誉度
　　6.提升服务水平
　　7.提高专业水准和管理能力
　　8.获得可观的业务收入
　　9.建立和扩大自身客户群
　　10.形成核心竞争力
　　11.促进房地产估价行业良性发展

　　第二部分 形势与分析

　　一、基本面分析
　　关于房地产抵押估价服务：
　　截止2008年8月，房地产评估机构约4500家，其中为工商银行服务的约占三分之一。
　　标志性文件：《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）、《房地产抵押估价指导意见》
　　大量的具有指导性的行政性规章或地方规章发挥着相当大的作用。虽然在理论上，行政性规章或地方规章并不具有法律约束力，但实际上，它们填补了中国法律的许多空白或突破了法律已不适应现实经济发展的许多地方，这些是房地产估价师在执业中必须加以认真研究和考虑的原则和政策。

　　二、现实分析
　　（一）良莠不齐、诚信意识、主管机构、惩戒机制
　　1.虚假、不实的评估报告仍屡禁不绝；
　　2.收费混乱、回扣之风盛行；
　　3.对分支机构缺乏必要管理；
　　4.信用档案形同虚设；
　　5.对违规机构和估价师的处罚不到位或不透明；
　　6.其他。
　　问题的表现：
　　（1）评估机构与估价师
　　个别机构和个别人不能恪守职业操守，刻意迎合客户需要，提供不实评估报告，甚至与企业和银行串通进行虚假评估。
　　（2）银行
　　对抵押估价缺乏必要的监督和内部审核，少数客户经理为完成业务指标，对抵押物高估听之任之，甚至授意中介机构出具不实报告。
　　（二）服务同质化、报告质量及针对性、银行认可度
　　1.不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方法、选取参数甚至假设条件几乎一成不变。
　　2.以先前的估价报告稍作改动就形成一份新的“报告”。
　　3.报告内容中常常出现张冠李戴的现象。
　　4.估价报告大部分篇幅都是从网上或其他渠道拼凑而来，真正的估价测算过程则极其粗略，经不起推敲。
　　5.估价报告体现不出经济行为或估价目的的特点、估价对象的个体特征。
　　6.用不恰当的假设限制条件过度避责。
　　7.许多估价报告对抵押估价的关键性环节，难以真正起到协助金融机构防范信贷风险的作用。
　　（三）研究滞后，技术体系需要完善
　　1.房地产抵押估价中重要概念尚需明确：
　　*市场价值、清算价值、变现价值、折现价值。
　　*抵押估价目的：风险的控制，是银行金融资产安全的最后防线。
　　*抵押贷款价值：《欧洲评估准则》、Basel Ⅱ
　　2.抵押估价方法：进阶现金流量折现模型、蒙特卡罗方法、期权评估模型、实物期权法。
　　3.还未广泛应用现代应用数学、统计学等学科知识和工具。
　　（四）信息化程度—交易案例、评估标准、主观性等问题
　　1.较大型的房地产估价机构：逐步加强了评估信息化建设积累了许多交易案例、价格指数、评估参数等，但一般仅限公司内部使用，涉及知识产权，或有较大的区域局限和数量局限，且其质量、内容、可靠性差异很大；
　　2.大型金融机构：开始关注抵押物价值信息的采集、积累、整理，逐渐形成银行内部的抵押物价值信息库；
　　3.地方政府：发布本区域房地产价格指数、房屋重置价格标准、基准地价等，但内容非常有限；
　　4.房产中介机构：房地产真实成交信息，但出于保护商业秘密和客户隐私的原因，一般不会对外公开；
　　5.房地产交易中心：信息基本上不对外公布；
　　6.估价行业组织作用。
　　（五）估价师：知识结构、知识掌握
　　建筑工程的基础知识—房屋结构、建筑设备、房屋装饰、工程造价、建筑缺陷、质量隐患。
　　“假设限制条件”—假定评估对象不存在质量隐患，报告不对房屋建筑质量承担责任。
　　建筑学、工程造价、土木建筑工程
　　最高最佳使用原则—《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）3.0.1条
　　（1）转换用途前提、装修改造前提、保持现状
　　（2）建筑物结构承载能力：设计限值
　　（六）评估技术问题
　　（1）我国特有的土地制度和房地产管理制度，使得我国的土地关系、房地关系比较复杂。
　　（2）土地类型的划分、各种特殊用地的评估方法
　　（3）多种评估方法：
　　房地产（土地）市场发展不平衡：市场法和收益法
　　成本法、基准地价法：参数不能及时更新而与实际情况存在较大差距
　　诸如此类的技术问题，有些不是具备了扎实的专业技能和娴熟的专业技巧的房地产估价师就可以解决的，需要不断更新和发展技术规范。

　　三、政策建议
　　（一）加强信用制度建设，形成良好的行业环境
　　加强信用制度建设，引导和鼓励估价机构和从业人员诚信执业，加强行业自律，落实惩戒机制，防范道德风险，形成良好的行业环境。只有金融业对估价机构有信心，才敢于接受估价服务，才能促进行业健康发展，并促进整个社会信用环境的改善。
　　（二）对抵押估价理论进行深入研究
　　在理论与技术上做出新的创新和突破，从技术上防范房地产信贷风险
　　价值类型：最为紧迫的问题
　　与时俱进：借鉴国际上先进的估价理论和方法
　　关注金融领域的业务创新：例如提供与信贷资产证券化所匹配的抵押估价服务，帮助银行开发相关证券抵押评估方法
　　（三）共同推进估价行业基础数据库建设，建立估价参数标准值体系
　　基础数据库应当包括各地商品房及非住宅用房价格信息、土地交易价格信息、土地基准地价、房地产开发项目信息等。
　　数据库可实行会员制，有偿使用
　　大量的银行抵押物价值重评工作：市场走势变化
　　（四）估价师：完善知识结构，提高业务水平
　　因为要满足有关监管要求，以及自身稳健经营的需要，金融行业的抵押品价值评估有着相对独立的价值判断标准和特有的评估规范要求：如金融监管机构对于合格抵押品、抵押品集中度、关联关系等的监管要求
　　加大对估价领域新知识、抵押相关金融知识的培训，案例分析。

　　第三部分 对评估机构的内部要求
　　抵押评估报告的质量关乎金融机构发放贷款的安全。

　　一、政策法规要求
　　1.评估行业的资格管理：
　　资质：资产评估师、房地产估价师、土地估价师
　　行业管理部门：财政部、住房和城乡建设部、国土资源部
　　矿业权、旧机动车、保险等各类评估资质分别由国土、商务和保监会进行管理。
　　2.评估行业的机构管理（以房地产估价机构为例）
　　等级：一级、二级、三级、暂定期内的三级资质（新设立）
　　评估范围：房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制，任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。
　　管理部门：住房和城乡建设部、省级人民政府建设部门。

　　二、资质需求及信用考核
　　（一）基本条件：四条
　　（二）专项条件：五条
　　（三）信用考核
　　银行对合作中介机构坚持“动态管理、优胜劣汰”原则。鼓励与诚信、优质的评估机构建立长期合作关系，对不符合银行规定及要求的评估机构须终止合作关系。
　　银行对中介机构建立谈话提醒制和特别名单。
　　1.谈话提醒：10条
　　2.特别名单：12条
　　管理范围：
　　资产评估
　　房地产估价
　　土地估价
　　其他专业资产评估机构
　　管理内容：
　　合作机构的认定
　　日常管理
　　年度考评
　　动态调整
　　。。。

　　第四部分 对评估报告的内在要求

　　一、评估作业与报告形式规范
　　（一）制度准则
　　1.资产评估:
　　2.房地产:
　　3.土地估价:
　　（二）作业原则
　　1.合法原则
　　权属来源、合法使用、合法处置 、法律法规规定 、合同约定
　　2.谨慎原则
　　房地产抵押价值实现的可能性、房地产抵押价值实现的不确定性
　　3.公正原则
　　（1）避免因为片面地强调谨慎原则而在评估过程中不知不觉地产生偏颇，从而损害抵押人一方的利益。
　　（2）一味压低评估价格同时也有可能损害抵押权人的利益。
　　4.估价时点原则
　　（1）有助于抵押权人在发放贷款和将来一旦需将抵押物变现时准确地判定其价值
　　（2）一家房地产可能会设定两个以上抵押权：要分别进行估价
　　（三）抵押评估人员的基本条件与报告的形式要求
　　1.知识储备要求：
　　2.信息储备要求：
　　3.评估报告形式审查内容
　　内容完整性审核
　　中介机构资质审核
　　合法有效性审核
　　评估报告的逻辑性审核
　　（四）评估报告形式审查（不规范事例）
　　评估专用章、业务专用章、报告专用章
　　一个估价师签字、不同资质估价师混签
　　估价报告的有效期
　　估价机构是否在资格证书有效期内出具报告
　　报告是否在有效期内
　　报告有效期与评估基准日：关注追溯性评估报告、预期性评估报告
　　权属审核
　　权属证明材料及其完整性、权属人与抵押人或出质人是否一致
　　抵（质）押登记情况审核
　　评估报告的逻辑性审核
　　评估目的、价值类型、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性
　　评估范围、对象与评估目的之间的匹配性
　　押品与评估对象的一致性

　　二、评估报告技术审查
　　（一）技术要点
　　方法的恰当性
　　依据可靠性
　　参数合理性
　　计算过程的准确性
　　（二）分项要点：以房地产评估为例
　　1.估价目的：
　　房地产抵押评估的主要任务是确定房地产抵押物的价值实现能力。
　　2.关注实现方式：
　　（1）转让获得价款：整体转让、以清算方式（仅以土地作价加上地上附
　　着物的残值）
　　（2）抵押权人的自用，以获取收益或利益。
　　（3）从抵押物今后的用途来看：继续维持现用途、改变用途
　　3.抵押估价：
　　房地产抵押评估就是围绕诸如此类的种种可能性来展开估价分析、测算的。需要对这些方方面面的可能性作出全面充分的考虑，这也就是房地产抵押估价区别于其他目的的房地产估价的不同之处。
　　4.主要评估方法
　　（1）市场比较法：有条件选用、可比交易实例、实地查勘
　　（2）收益法：收益性房地产、收入、运营费用、报酬率或
　　者资本化率
　　（3）成本法：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。土地取得成本、开发成本、有关费税和利润、折旧。
　　（4）假设开发法 ：具有投资开发或再开发潜力的房地产、未来开发完成后的价值、开发成本、费税和利润。
　　（5）基准地价修正法：有公开且有效的基准地价体系的土地或房地产。
　　5.主要评估方法审核要点
　　（1）市场比较法：
　　应用前提：要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动 。
　　适用对象：房地产市场比较发达，有充足的可比房地产交易实例。
　　选取实例的可比性：
　　A.参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；
　　B.参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；
　　C.参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。
　　D.每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。
　　（2）收益法：
　　应用前提：被评估的资产在未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测，并可以用货币衡量；预期获利年限可以预测。
　　适用对象：具有长期稳定的收益、确定的折现率（资本化率）、可预知的获利年限，适用于可独立获利的商业性房地产的价值评估。
　　计算公式：P=A/r * [1-1/（1+r）n]
　　客观纯收益A的合理性（往往涉及租金收入与税费的合理性）
　　资本化率r的合理性：
　　（3）成本法：
　　应用前提：被评估的资产处于继续使用或被假定处于继续使用状态；具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的。
　　适用对象：自建自用房地产或不宜用其他方法评估的待估对象
　　各项费用的合理性
　　重置价格的合理性
　　成新率的合理性
　　（4）假设开发法 ：
　　应用前提：开发完成后的房地产价值与开发成本具有可预
　　测性；
　　适用对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，
　　常用于待开发土地、将生地开发成熟地的土地、待拆迁改
　　造的再开发地产的估价。
　　开发完成后的房地产价值的合理性
　　开发成本的合理性
　　利润率的合理性
　　税费率设置的合理性
　　（5）基准地价修正系数法：
　　应用前提：政府公布了土地分等定级及基准地价体系，且基准地价合理有效
　　适用对象：完成基准地价评估的城镇土地估价，具备基准地价成果图和相应修正体系成果，估价精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般不作为主要的宗地地价评估方法，作为辅助方法使用。
　　基准地价选取的恰当性
　　容积率设定的合理性
　　三、评估报告的注意事项及风险点
　　（一）注意事项
　　1.选用不合理的假设前提
　　2.重复计算
　　3.扩大评估对象的范围
　　4.虚增容积率
　　5.虚增房地产租金收入
　　6.虚增开发完成的房地产市场价值
　　7.选取不具可比性的交易实例作为参照物
　　（二）评估报告的风险点
　　1.抵押品价值
　　2.抵押物风险：
　　（1）抵押的房地产必须具有合法性、房地产权利人可享有相应的处分和收益权、可转让性、可抵押登记等条件。
　　（2）禁止抵押的房地产范围：
　　是否存有限制条件
　　开发商已合法出售的房地产
　　预购商品房贷款抵押的
　　以共有的房地产抵押的
　　以已出租的房地产抵押的
　　以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保
　　建筑工程款优于抵押权受偿
　　3.以抵押目的的房地产评估要注意以下风险：
　　（1）注重预期风险。
　　（2）市场变现能力风险。
　　（3）抵押期间的损耗风险。
　　（4）其他……

资产评估公司对房产价值的评估通常基于以下依据：

• 房屋特征和物理状况：评估师会考虑房屋的面积、建筑结构、楼层高度、房间数量、装修情况等物理特征，以确定房屋的基本价值。

• 地理位置：房屋所在地的地理位置是房产价值的重要因素。评估师会考虑房屋所在的城市、区域的经济发展情况、交通便利性、附近的配套设施（如学校、商店、医院等）、景观等因素对房产价值的影响。

• 市场比较法：评估师会参考类似房屋的交易价格数据，尤其是在相同或类似地区的最近销售记录，以确定房屋的市场价值。这种方法通常用于评估市场上同类房屋的价格水平。

• 收益法：对于投资性房产，评估师可能会使用收益法评估其价值。这种方法基于房屋的租金收入和投资回报率，计算出预期的现金流量，并据此确定房产的价值。

• 成本法：评估师会考虑建造或重建房屋所需的成本，包括土地购买、建筑材料和劳动力成本等，并据此评估房产的重建价值。

评估公司在进行房产价值评估时，会综合考虑以上因素，并结合市场调研、数据分析、专业知识和经验，提供客观、准确的房产评估报告。评估报告通常包含房产的基本信息、评估方法、评估结果以及评估师的专业意见和建议。评估相关问题请点头像咨询或联系 正联坤彊第三方评估咨询。

你就搬到葡萄架下睡，也许情到所致，金石然心性，放纵自己爱了一场。