我买的房子是2011年1月份贷款下来的，是商业贷款，第一套住房那时利率打折后是4.158%，共贷32万，按揭25年

回答如下：
贷款32万，期限25年，按推算，你的贷款合同是2010.10.20之前签订的，当时的基准的利率是5.94%，打7折后为4.158%，月还款额为1717.12元。
计算公式如下：
月还款额=本金*月利率*(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]
式中：月利率=年利率/12，n表示贷款月数，^n表示n次方，如^300，表示300次方（贷款25年、300个月）。注意：计算(1+月利率)^n-1时，要先将小括号内的算出来，乘方后再减1。
把数据代入公式：
320000*（4.158%/12）*(1+4.158%/12)^300/[(1+4.158%/12)^300-1] =1717.119503
=1717.12元。
贷款合同约定了利率7折优惠，这个优惠在整个还款期间均有效，2012年仍然在央行公布的基准利率上打7折。如果明年央行利率调整至7.30%，那你的利率是7.30%*0.7=5.11%；如果调整至6.80%，那你的贷款利率为6.80%*0.7=4.76%。直至你贷款还清为止。
7折的商业贷款利率，相当于公积金贷款利率，目前已经没有了，很合算的。

个人住房商业性贷款月还款额（万元）
05年月均还款197.54
10年月均还款116.37
15年月均还款90.16
20年月均还款77.83
25年月均还款71.00
30年月均还款66.87
1-3年年利率6.65
4-5年年利率6.9
5年上年利率7.05

个人住房公积金贷款利率表
　 个人住房公积金贷款 个人住房商业性贷款
贷款年限 年利率(%) 月利率(‰) 年利率(%) 月利率(‰)
一至三年(含三年) 4.45 3.708333 6.65 5.541667
三至五年(含五年) 4.45 3.708333 6.9 5.750000
五年以上 4.9 4.083333 7.05 5.875000

个人住房公积金贷款月还款额

05年月均还款186.20
10年月均还款105.58
15年月均还款78.56
20年月均还款65.44
25年月均还款57.88
30年月均还款53.07

1717.12