这个是正常的情况，房产证上的面积是建筑面积，实际面积是使用面积。建筑面积肯定大于使用面积。比如你的房子有电梯，小区有绿化，这些房地产建筑商都会给你公摊的，少的面积就是公摊面积，一般都在百分之二十左右。
同样的，房产证的年代肯定要后于房子的建造年份。比如2008年买的房子，那时候可能是期房，到交房，房产证下来可能就是2010年，这个也是正常的，现在都是这样走的，不必担心，可以放心购买
你说的实际面积不知道代表什么意思
如果你说的实际面积指的是套内面积，那么它当然会比房产证上记载的建筑面积要小，因为建筑面积是包含了公摊面积的，但是房屋的公摊面积在产权证上也是有记录的，建筑面积减去公摊面积后就是套内面积，可能是他们所说的实际面积。
另外二手房公司一般都是很黑的，信誉差，客户应当注意，购买前最好去房屋管理部门咨询一下，但是无论怎么样，必须保证你购买后办的新证与旧证面积一致。
关于房子的建造年代证载时间后一点属于正常的，应为房屋建造完毕到最终的竣工备案登记产权证是有时间差的，这不是你应该关心的。你关心的应该是土地剩余使用年限。
房产证上的是建筑面积，包括公摊面积算在里面的，实际面积就是使用面积都是比较小的
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