日常物业管理中的风险主要包括哪些方面？

2025-03-04 06:59:12

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回答1：

一、概念：物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。
二、分类：物业管理的风险包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。
　　 (一)早期介入的风险
　　早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。
　　 1．项目接管的不确定性带来的风险
　　有的物业服务企业在还没有确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力、物力和财力。但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业服务企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。
　　 2．专业服务咨询的风险
　　早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业服务企业不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工和监理单位良好地沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方面都有可能导致物业建成后管理运作中的一定风险。
　　 (二)前期物业管理的风险
　　前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括三个方面。
　　 1．合同期限
　　《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”前期物业服务合同是附解除条件的合同的，《物业管理条例》第二十六条规定：“期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业管理项目的长期规划和各种投入将付诸东流，企业将蒙受损失。但如果企业过多局限于这一因素，致使前期的规划和投入不到位，可能会带来操作上的短期行为，也会引发业主(或物业使用人)与物业服务企业的矛盾和冲突。
　　 2．合同订立的风险
　　在订立前期物业服务合同时，物业建设单位居于主导方面。而且物业相关资料的移交，物业管理用房、商业经营用房的移交，空置房管理费缴纳等均需要物业建设单位的支持与配合。因此，建设单位在与物业服务企业订立前期物业服务合同时，可能会将本不该由物业服务企业承担的风险转嫁给物业服务企业。此外，一些物业服务企业为了取得项目管理权，在签订合同时盲目压低管理费用，这将影响到接管项目后正常经营的维持；一些物业服务企业在签订合同时没有清晰约定有关责任，或忽视免责条款，甚至作出一些难以实现的承诺，致使在接管后发生不测事件(家中财产被盗、人员伤亡等)时，处于被动局面。在合同内容上的疏忽有可能成为业主向物业服务企业索赔的理由。
　　 3．合同执行的风险
　　前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。虽然这种合同订立行为是法规规制的结果，但在业主人住和合同执行的过程中，由于缺乏相应法规知识或其他原因，可能会发生对前期物业服务合同的订立方式、合同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发业主与物业服务企业之间的纠纷。
　　前期物业服务阶段处于各种矛盾交织的特殊时期，工程遗留的质量问题、设施设备调试中未妥善解决等问题，都会影响业主正常生活。由此引发的对前期合同的争议和纠纷，若处理不当，将会诱发管理风险。
　　 (三)日常物业管理的风险
　　日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主(或物业使用人)在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险；二是物业管理日常运作过程中存在的风险。
　　1．业主使用物业、接受服务中发生的风险
　　 (1)物业违规装饰装修带来的风险。
　　业主(或物业使用人)违规装饰装修，不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐患、邻里纠纷等，增加物业管理的运行、维修、维护成本，还会使物业服务企业承担一定的物业装饰装修管理责任。
　　 (2)物业使用带来的风险。
　　在物业日常使用过程中，业主(或物业使用人)对物业使用出现不当行为和不当使用的情况，如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用设备设施和场地等，是难以确定责任人的；或业主(或物业使用人)因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而发生意外事故，造成他人人身伤害或财产损失的情况下，物业服务企业就要承担一定的法律责任风险。
　　 (3)法律概念不清导致的风险。
　　在公共安全、人身财产的保险、保管方面，业主(或物业使用人)往往对物业管理安全防范主体的责任认识不清，误将本应由公安机关或业主自身承担的安全防范责任强加给物业服务企业，导致物业服务企业与业主(或物业使用人)纠纷增加，物业服务企业为此投入大量的人力、物力、精力，造成不必要的消耗，承担额外责任。
　　 2．物业管理日常运作过程中存在的风险
　　 (1)管理费收缴风险。
　　业主(或物业使用人)由于各种原因缓交、少交或拒交管理费，是物业服务活动中比较突出的问题。由于物业服务企业普遍缺乏有效追缴手段，收费风险是物业日常管理服务常见的风险之一。物业项目分期开发，业主分期分批人住，物业项目业主人住率低，管理费收缴率低，导致项目存在亏损的风险。
　　 (2)替公用事业费用代收代缴费用存在的风险。
　　在公用事业费用(如水电费等)的代收代缴以及公共水电费分摊中，物业管理单位居于收取和缴纳的中间环节，如业主(或物业使用人)不及时、不足额缴纳相应费用，势必导致物业服务企业蒙受经济损失，承担不应有的风险。
　　 (3)管理项目外包存在的风险。
　　物业管理服务项目外包是物业管理运作中常见的现象。在对项目外包单位的选择，以及合同订立、实施管理的诸多环节中，物业服务企业虽然可采取多种手段加以控制，但潜在和不确定的因素依然存在。如选择的专业公司履约时，专业服务行为不符合物业管理服务要求，虽然物业服务企业可通过要求整改予以解决，但其后果往往是业主(或物业使用人)仍将责任归咎于物业服务企业。
　　 (4)物业服务员工服务存在的风险。
　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，要承担相应的法律责任。由于员工违规操作引发的问题，按照法律上称为的“雇主责任”，物业服务企业也将承担其属下员工不当作为的赔偿责任。
　　 (5)公共媒体在宣传报道中的舆论风险。
　　在物业管理操作中，由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当、与各方沟通不及时等，均有可能导致物业管理的舆论风险。舆论风险不仅会影响物业服务企业的品牌形象，而且会给物业服务企业带来经济上的损失。
　　 (6)公用、共用设施设备风险，包括消防风险等。
　　物业公用、共用设施设备本身隐患及公共设备和设施的管理不善都有可能导致业主或非业主使用人的人身和财产安全，由于物业内公共设备设施的多样性和分布分散性，随之而来的风险频频发生。物业服务企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和企业主要负责人还可能因此而承担刑事法律责任。

回答2：

物业管理的风险主要包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，因为企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。

(一)早期介入的风险

早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。

1、项目接管的不确定性带来的风险:有的物业服务企业在还没有确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力、物力和财力。但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业服务企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。

(二)前期物业管理的风险:前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括两个个方面。

1、合同期限:《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”前期物业服务合同是附解除条件的合同的，《物业管理条例》第二十六条规定：“期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业管理项目的长期规划和各种投入将付诸东流，企业将蒙受损失。但如果企业过多局限于这一因素，致使前期的规划和投入不到位，可能会带来操作上的短期行为，也会引发业主(或物业使用人)与物业服务企业的矛盾和冲突。

(三)日常物业管理的风险

日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主(或物业使用人)在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险；二是物业管理日常运作过程中存在的风险。

回答3：

表一：风险识别分类表

序号

风险类型

处理方式

主分类
定义
细分风险项
一

社区治安类
指治安事故风险
偷盗、抢劫、自杀、欺骗、斗殴等风险事项

预防

二

物业消防类
指火灾风险
煤气、电路、电器、装修、明火等引起的火灾预防风险事项

预防、控制

三
物业隐患类
指共用物业容易引起的伤害事故隐患事项

锐角、护栏、水池、阳台、屋顶、悬挂物、障碍物等管理不善和标识不清导致的事故风险事项

弱化、标识、宣传、管控

四

公共秩序类
指公约秩序类引发的冲突风险

宠物、噪音、共用区域占用、装修等公约秩序冲突风险事项

加强宣传、管理控制

五

作业安全类
指员工操作事故风险

设备运行、维修、清洁、绿化、消杀、消毒等作业给客户及员工带来的伤害事故风险及物品损坏风险事项

预防、控制、外委转移

六

服务沟通类
指因服务仪礼及沟通阻滞引起的抱怨风险

因员工礼仪礼貌、态度作风、反应效率与回访沟通等造成客户抱怨及冲突的风险事项

预防、管控

七

自然灾害类
指自然灾害造成的事故预防风险

因台风、暴雨、冰冻、雷电、地质灾害等自然因素造成的伤害或损坏风险事项

预防

参考物业管理网
http://www.gywygl.com/6/11195.htm
http://www.gywygl.com/6/10246.htm

八

财务收缴类
指费用收缴管理处理不当引起的风险

因收费标准、行为、账目、现金等管理失误或误会造成的事故或冲突风险事项

预防

表二：风险因素细项一览表

保洁类

1．消杀工作防止中毒；

2．清洁光滑作业面防止摔伤；

3．高空或离开地面作业时防止坠下(如：清洁外墙等)；

4．绿化工作时防止被植物或工具刺伤、割伤；

5．搬运物件过程防止身体伤害(如：磕伤、扭伤、砸伤等)；

6．恶劣天气情况下保洁作业防止身体伤害(如：酷暑、寒冬、雷电、台风等天气)；

7．在汽车道、车辆出入口保洁作业防止身体伤害；

8．清洁下水管井等密闭管井防止缺氧和中毒；

9．在工程现场工作时防止意外事故发生(如：坠物、扎脚等)；

10．防止工作现场因产生噪音、污染、有害气体等对身体的伤害；

11．防止在保洁工作时触电(如：清洁开关面板、插座、灯罩等)；

12．高空通道使用护栏防止坠下。

保安类
1．训练时防止身体伤害；
2．与客户、外来人员等发生肢体接触时防止身体伤害；
3．恶劣天气情况下执勤防止身体伤害(如：酷暑、寒冬、雷电、台风等天气)；

4．搬运物件过程防止身体伤害；

5．在汽车道、车辆出入口执勤防止身体伤害；

6．使用防卫武器时防止伤及他人和自己；

7．进行意外抢险工作时防止身体伤害(如：灭火、制止罪犯等)；

8．使用巡逻车辆时防止意外发生(如：自行车、摩托车、电瓶车等)；
9．在工程现场工作时防止意外事故发生(如：坠物、扎脚等)；
10．车场岗位穿着反光衣。

维修类

1．特种作业时防止意外

2．使用作业工具防止被刺伤、割伤、擦伤(如：刀、铁锤、砂轮机等)；

3．高空及离开地面作业时防止坠下(如：更换楼顶灯、路灯等)；
4．检修电器、机械设备时防止身体伤害；

5．防止劳动防护用具破损失效；

6．恶劣天气情况下作业防止身体伤害；

7．搬运物件过程防止身体伤害；

8．在无通风情况的密闭管井中作业防止缺氧和中毒；

9．在工程现场工作时防止意外事故发生(如：坠物、扎脚等)。

　

表三：风险细项识别检查表

序号

检查项目

检查内容

检查方法

是/否

备注

1

电杆及附件

①电杆无倾斜、断杆、腐烂、下陷；②横担无倾斜、弯曲、松动；③绝缘于无损坏，瓷轴无破裂及放电现象

现场检查

2

架空线路

①无穿越危险场所(0级、1级场所30m，2级场所1．5倍杆高)；②无障碍物碰线；③线路弧度符合规定；④防雷设施完好

现场检查

3

电缆

①埋地电缆走向标桩牢固、明显；②埋地电缆处无挖掘痕迹，无生物或腐蚀物堆放；③电缆头无渗油，绝缘良好

现场检查

　

　

4

检查及接地

①月检查、季节性测试齐全、完整；②塔杆接地、重复接地良好，接地电阻值≤10Ω

查阅记录、现场检查、测试

参考物业管理网
http://www.gywygl.com/6/13210.htm
http://www.gywygl.com/6/12344.htm

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