房地产开发公司管理制度
目 录
第一章 组 织 机 构
一、 岗位设置原则
二、 组织机构
第二章 部 门 职 能
一、 工程部部门职能
二、 项目部部门职能
第三章 职位说明书
一、 工程部经理
二、 总工程师
三、 项目部经理
四、 土建工程师
五、 水暖工程师
六、 电气工程师
七、 装修工程师
第四章 工作制度
一、 工程部工作目标管理规定
二、 工程部资料与文件管理规定
三、 工程项目文件资料的签收传递规定
四、 图纸会审，技术交底制度
五、 工程现场管理规定
六、 用章制度
七、 考勤制度
八、 工作日志、月报制度
九、 设计变更制度
十、 签证管理制度
十一、 工程款支付程序
第五章 工作流程图
一、 工程招投标阶段
二、 施工准备阶段
三、 施工阶段
四、 竣工验收阶段
五、 工程部与外部的工作关系
第六章 附件 表格
第一章 组 织 机 构
一、 岗位设置原则
工程部岗位调设置依据以下原则：（1）精干高效的原则；（2）灵活弹性、相对稳定的原则；（3）因事设岗的原则；
二、 组织机构
1． 工程部的编制
工程部是公司所有工程项目唯一的组织协调机构，也即公司所有开发工程现场项目部的管理机构。
根据公司总体要求及工程部机构设置原则，工程部人员编制由工程部经理（公司副总经理）、总工程师、项目部人员组成。
工程部经理（副总经理）、总工程师对公司开发所有项目负责并管理。
2． 现场项目部编制
现场项目部直接接受公司工程部经理（副总经理）及总工的领导，并对其负责。
项目部人员编制及组成根据开发项目规模及实际需要而定，配备项目部经理1名，内勤1名，专业工程师若干（一般每10万方项目配备专业工程师4名，分别为土建、水暖、电气、装修工程师各1名）。
本着灵活弹性的原则，项目部人员编制随着工程任务量的增加进行人员的增加和职责的细分。每新开发一个项目，现场项目部按上述编制和原则进行设置。
项目竣工移交后工程部项目管理岗位随之撤消，根据工程部实际情况和项目人员的表现情况进行工程部岗位重新调整安排。
3． 工程部组织机构图 4． 工程部人员编制图
第二章 部 门 职 能
一、 工程部部门职能
工程部是公司所有工程项目唯一的施工管理、质量监督、组织协调机构。主要职能包括：
1． 配合公司进行项目前期运作，设计规划的论证与可行性分析；
2． 负责工程开工前的准备及审查工作，成立现场项目部，创造“七通一平”，保证工程按时开工；
3． 负责工程施工总承包单位、施工分包单位、监理单位招标工作，及随后的合同谈判及草拟；
4． 负责公司开发所有工程项目施工过程中质量、进度、投资的控制管理；
5． 严格按照国家的施工规范、规程、标准、规定，对工程实行质量监督和技术管理；审查施工单位的施工组织设计、协调施工进度，确保按时完成任务；指导、监督、检查监理公司的工作；
6． 组织工程竣工验收及物业移交工作；负责工程建设档案的收集、整理、汇总、移交工作。
7． 协助物业公司负责移交竣工工程保修期的外部联系，并督促施工单位及时进行维修。
二、 项目部部门职能
现场项目部受总公司工程部直接领导，是工程项目现场唯一的管理、组织、协调机构，其主要职能如下：
1． 项目部实行项目经理领导下专业工程师负责制；
2． 组织完成工程项目开工审批手续，协调施工过程中的内外部关系；
3． 组织图纸会审、技术交底工作，负责施工过程中设计、施工变更的确认，工程建设技术指导工作。
4． 组织实施专项招标、评标及合同的洽谈与签订工作；
5． 负责工程建设过程中工程量变更签证工作，结算签认工作，负责工程材料选型及品质的签定工作。办理工程进度款审批签认手续。
6． 负责工程建设过程质量管理、进度管理及文明施工、安全管理工作，确保项目目标的实现；
7． 负责对设计院、施工总承包单位、施工分包单位、监理单位的管理及各单位之间的协调；
8． 对工程管理过程中的文件、资料进行管理、归档。
第三章 职位说明书
一、 工程部经理
职位名称 工程部经理 所属部门 工程部
直接领导 总经理 工作场所 办公室、现场
职位概要
负责所有开发项目工程管理，作好质量、进度、投资、安全控制，作好各方主体、内外部关系的协调，作好合同管理。
负责工程部日常管理，接受公司总经理的领导；
职位要求
1． 要求熟悉房地产开发项目工作程序；熟悉相关法律法规；
2． 严格控制所有工程项目按公司要求实施，协调解决各项目问题；
工作内容
1． 主持工程部的日常行政和项目目标管理工作；保证工程部工作顺利开展，保证项目按目标实施；
2． 参与项目可行性研究、项目前期规划方案论证，组织技术人员参与设计方案论证，参与施工图会审；协助前期工作的开展，确保工程按时开工；
3． 组织施工总包、分包、监理及大型设备招标、评标工作，主持合同洽谈、起草及签订；
4． 审批监理单位编写报批的监理规划；审批施工单位施工组织设计和专项方案；
5． 对所有工程建设进度、质量、成本、安全负责。协调各方主体及内外部工作关系，负责对各项目提供服务和控制；
6． 组织并主持工程验收，与物业公司进行交接。
7． 完成公司领导交办的其他任务；
二、 总工程师
职位名称 总工程师 所属部门 工程部
直接领导 总经理 工作场所 办公室、现场
职位概要
负责领导、组织公司开发项目工程的综合管理、技术支持与论证工作；
接受公司总经理的直接领导；
职位要求
精通行业规范、标准，精通施工流程、质量标准，熟悉行业法律法规。
工作内容
1. 审查各施工单位的施工组织设计及施工方案，并督促在施工过程中严格按其执行；认真阅读图纸、组织参与设计技术交底，图纸会审工作，审查图纸会审纪要。
2. 参与对投标单位及投标人员的资质考察和确认，参与对工程设备和材料的考察和认证。
3. 深入施工现场对关键部位和工序进行定时和不定时的检查与抽查，确保结构安全和使用功能；
4. 组织工程质量检查；组织衔接和及时处理施工过程中的质量技术问题；配合抓好工程进度，安全和成本控制，以及各施工单位的协调工作。
5. 全面负责解决设计及施工中出现的重大技术问题；对设计变更进行技术评审，并签署变更意见；
6. 指导物业管理对建筑物进行合理的维护管理，做好交房后客户装修咨询和管理指导工作，确保房屋结构安全水电气使用合理。
7. 考核和培养所属工程技术人员的工作责任心和处理技术问题的能力。
三、 项目部经理
职位名称 项目部经理 所属部门 工程部
直接领导 工程部经理、总工程师 工作场所 办公室、现场
职位概要
为公司派驻工程项目施工现场的负责人，负责项目部日常管理，接受公司工程部经理的领导；
负责开发项目工程管理，作好质量、进度、投资、安全控制，作好各方主体、内外部关系的协调，作好合同管理。
职位要求
要求熟悉工程建设及相关报建程序，熟悉相关法律法规；
能制定项目质量、进度、投资控制计划，协调项目实施过程中各种问题；
工作内容
1． 认真贯彻国家政策法规和公司规章制度，维护公司利益，切实执行公司项目开发计划。负责工程现场项目部日常管理及现场工作安排协调，努力提高现场管理水平和工作质量，树立公司良好的形象；
2． 配合工程部经理做好工程前期运作及招标、评标工作。
3． 作好项目质量、进度、投资、安全控制；严格执行与各单位签订的合同条款；控制工程拨款，根据进度、质量等实际情况执行合同条款；
4． 参与审核施工方的施工组织设计，并加以督促落实，组织设计、施工及有关单位进行施工图纸会审和技术交底；
5． 严格按照设计要求及规范要求进行施工程序控制，达到设计规范及合同要求，检查工程质量，严把隐蔽验收关，严把设计变更和经济签证关，督促工地施工安全文明管理；
6． 按照监理合同及相关监理条例对监理公司的工作进行全面督促检查，落实有关责任制，达到使监理公司真正发挥旁站监理，巡检及见证等职能的要求；
7． 组织专业工程师对涉及工程关键项目及重大款项的建筑设备及材料进行市场调研和认证，进行专业招标、评标工作，达到质量可靠，经济合理的目标，杜绝不合格设备、材料进场；
8． 办理、参加各单项工程的竣工验收及分部评定工作；
9． 协调处理好周边关系、政府关系、各分包单位、各专业、各工种间的关系；
10． 完成上级交办的其他各项工作，做好销售配合、物业交接工作及相关售后工作。
四、 土建工程师
职位名称 土建工程师 所属部门 项目部
直接领导 项目部经理 工作场所 现场
职位概要
负责开发工程土建专业的全程管理，接受项目部经理的直接领导；
职位要求
1． 要求熟悉建筑、结构设计规范和强制性条文，严格掌握施工工艺、施工流程、质量标准，执行建筑行业的法律法规；
2． 要求完成公司要求工程质量管理目标，严格控制分项分部工程验收制度，制定具体的工期进度计划与质量保证体系。
工作内容
1． 负责专业范围内的设计管理、技术分析工作，配合公司对工程的规划、设计进行论证，确保设计进度达到整体进度要求，设计质量满足设计规范、标准；确保设计经济、合理；
2． 参与各设计阶段图纸审定及施工图纸会审，审查设计是否符合该项工程的要求及设计是否合理；
3． 负责土建专业范围内的施工管理工作，确保工程进度达到整体进度要求、工程质量符合国家规范、行业标准及企业内部标准；
4． 参与审查施工单位的施工组织设计及施工方案，审查施工单位施工人员的技术素质及施工力量，能否满足该项工程的技术及进度要求。
5． 协助项目经理组织专业范围内材料、设备招标、评标、议标工作，并协助合同洽谈及签订，选择施工队伍等，确保招标进度达到整体进度要求，成本满足项目成本控制要求；
6． 严把各项施工材料进场关，控制不合格及未经复试的建筑材料在工程中使用，不允许不合格的试验报告出现。随时了解建筑材料市场行情，对于新型材料要有所了解，紧随建筑市场的变化；
7． 协调专业施工单位与有关方的关系，作好与其他专业的配合工作，确保工程整体目标。
8． 及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部分项工程验收，并签署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级领导。
9． 配合物业、售房工作，做好服务，作好对客户技术问题的解释工作。
10．完成领导交办的其他工作；
五、 水暖工程师
职位名称 水暖工程师 所属部门 项目部
直接领导 项目部经理 工作场所 现场
职位概要
负责开发工程给排水、暖通专业的全程管理，接受项目部经理的直接领导；
职位要求
1． 要求熟悉给排水、暖通设计规范和强制性条文，严格掌握施工工艺、施工流程、质量标准，执行建筑行业的法律法规；
2． 要求完成公司要求工程质量管理目标，严格控制分项分部工程验收制度，制定具体的工期进度计划与质量保证体系。
工作内容
1． 负责给排水、暖通专业范围内的设计管理、技术分析工作，配合公司对工程的规划、设计进行论证，确保设计进度达到整体进度要求，设计质量满足设计规范、标准；确保设计经济、合理；
2． 参与各设计阶段图纸审定及施工图纸会审，审查设计是否符合该项工程的要求及设计是否合理；
3． 负责给排水、暖通专业范围内的施工管理工作，确保工程进度达到整体进度要求、工程质量符合国家规范、行业标准及企业内部标准；
4． 参与审查施工单位的施工组织设计及施工方案，审查施工单位施工人员的技术素质及施工力量，能否满足该项工程的技术及进度要求。
5． 协助项目经理组织专业范围内材料、设备招标、评标、议标工作，并协助合同洽谈及签订，选择施工队伍等，确保招标进度达到整体进度要求，成本满足项目成本控制要求；
6． 协助项目经理办理专业范围报批报建等配套手续；
7． 严格监督进场设备、材料质量，坚决杜绝不合格产品进入施工现场；对甲供设备材料，仔细进行市场调研、比较；随时了解给排水、暖通工程设备、施工材料市场行情；对于新型设备、材料要有所了解，紧随建筑市场的变化；
8． 协调专业施工单位与有关方的关系，作好与其他专业的配合工作，确保工程整体目标。
9． 及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部分项工程验收，并签署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级领导。
10．配合物业、售房工作，做好服务，作好对客户技术问题的解释工作。
11．完成领导交办的其他工作；
六、 电气工程师
职位名称 电气工程师 所属部门 项目部
直接领导 项目部经理 工作场所 现场
职位概要
负责开发工程强电、弱电专业的全程管理，接受项目部经理的直接领导；
职位要求
1． 要求熟悉强电、弱电设计规范、电气设备技术标准及其他强制性条文，熟悉施工验收规范，严格掌握施工工艺、施工流程、质量标准，执行建筑行业的法律法规；
2． 要求完成公司要求工程质量管理目标，严格控制分项分部工程验收制度，制定具体的工期进度计划与质量保证体系。
工作内容
1． 负责电气（强、弱电）专业范围内的设计管理、技术分析工作，配合公司对工程的规划、设计进行论证，确保设计进度达到整体进度要求，设计质量满足设计规范、标准；确保设计经济、合理；
2． 参与各设计阶段图纸审定及施工图纸会审，审查设计是否符合该项工程的要求及设计是否合理；
3． 负责电气专业范围内的施工管理工作，确保工程进度达到整体进度要求，工程质量符合国家规范、行业标准及企业内部标准；
4． 参与审查施工单位的施工组织设计及施工方案，审查施工单位施工人员的技术素质及施工力量，能否满足该项工程的技术及进度要求。
5． 协助项目经理组织专业范围内材料、设备招标、评标、议标工作，并协助合同洽谈及签订，选择施工队伍等，确保招标进度达到整体进度要求，成本满足项目成本控制要求；
6． 协助项目经理办理专业范围报批报建等配套手续；
7． 严格监督进场设备、材料质量，坚决杜绝不合格产品进入施工现场；对甲供设备材料，仔细进行市场调研、比较；随时了解强电、弱电工程设备、施工材料市场行情；对于新型设备、材料要有所了解，紧随建筑市场的变化；
8． 协调专业施工单位与有关方的关系，作好与其他专业的配合工作，确保工程整体目标。
9． 及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部分项工程验收，并签署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级领导。
10．配合物业、售房工作，做好服务，作好对客户技术问题的解释工作；
11．完成领导交办的其他工作；
七、 装修工程师
职位名称 装修工程师 所属部门 项目部
直接领导 项目部经理 工作场所 现场
职位概要
负责项目装修工程的全程管理，接受项目部经理的直接领导；
职位要求
1．要求熟悉设计规范、技术标准及其他强制性条文，熟悉施工验收规范，严格掌握施工工艺、施工流程、质量标准，执行建筑行业的法律法规；
2．要求完成公司要求工程质量管理目标，严格控制分项分部工程验收制度，制定具体的工期进度计划与质量保证体系。
工作内容
1． 负责装修专业范围内的设计管理、技术分析工作，配合公司对装修设计方案、施工图进行论证，确保设计进度达到整体进度要求，设计质量满足设计规范、标准；确保设计经济、合理；
2． 参与各设计阶段图纸审定及施工图纸会审，审查设计是否符合该项工程的要求及设计是否合理；
3． 负责装修工程专业范围内的施工管理工作，确保工程进度达到整体进度要求，工程质量符合国家规范、行业标准及企业内部标准；
4． 参与审查施工单位的施工组织设计及施工方案，审查施工单位施工人员的技术素质及施工力量，能否满足该项工程的技术及进度要求。
5． 协助项目经理组织专业范围内材料招标、评标、议标工作，并协助合同洽谈及签订，选择施工队伍等，确保招标进度达到整体进度要求，成本满足项目成本控制要求；
6． 协助项目经理办理专业范围报批报建等配套手续；
7． 严格监督进场设备、材料质量，坚决杜绝不合格产品进入施工现场；对甲供设备材料，仔细进行市场调研、比较；随时了解装修材料市场行情；对于新型材料要有所了解，紧随建筑市场的变化；
8． 协调专业施工单位与有关方的关系，作好与其他专业的配合工作，确保工程整体目标。
9． 及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部分项工程验收，并签署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级领导。
10． 配合物业、售房工作，做好服务，作好对客户技术问题的解释工作；
11． 完成领导交办的其他工作；
第四章 工作制度
工程部是公司所有开发工程项目唯一的组织、管理、协调机构，是实现投资目标的重要环节，负有对工程投资、进度、质量、施工安全、环境影响等协调、控制、指挥的权利和责任，工程部需要良好的组织协调，旨在从工程前期准备、招投标、合同签订、工程管理、物业交付等工作，保证所有开发项目按公司目标正常运作。
一、 工程部工作目标管理规定
工程部工作目标和计划包括进度、质量、安全、投资等。
1. 工程部工作目标、计划的制定
1．1工程部经理根据公司的总体情况和上级领导的要求制定工程部的年度工作目标和计划、季度工作目标和计划、和月度工作目标和计划。并将工作目标、计划进行分解，落实到工程部和工程项目的工作上。
1．2项目经理根据工程部的工作目标、计划制定项目的总体目标、计划和年度、季度、月度工作目标、计划，并将目标、计划进行分解，落实到各单项工程和分部分项工程的工作上。
1．3各单项工程和分部分项工程主管根据项目的工作目标、计划制定单项和分部分项工程的工作目标、计划，并将目标、计划进行分解，落实到个人或监理单位、施工单位。
1．4工程部工作目标、计划的制定采用相对民主的办法，即上级的目标、计划摊派和下级答辩的办法。上级目标、计划摊派后，下级在两个工作日内就目标、计划的合理性和可行性提出自己的意见，并就目标、计划的情况达成一致，并上报主管副总或总经理审批使目标、计划生效。目标、计划生效后，作为工作绩效的考核依据。
2. 工程部工作目标、计划的考核
2．1工程部各级工作目标生效后，工程部按时组织相关人员对工作目标、计划的完成情况进行监督检查。
2．2工程部定期组织相关人员对工作目标、计划的完成情况进行分析，找出影响目标、计划完成的主、次要因素。
2．3将工作目标与计划的考核结果纳入绩效考核之中。
2．4工程部将工作目标、计划分析结果形成纪要，并上报主管副总或总经理审阅。
3. 工程部工作目标、计划的调整
工程部经理根据工作目标、计划的分析结果和主管领导的意见对工程部的工作目标、计划和下级目标、计划进行相应的调整，并将调整的结果上报主管领导审批。
二、 工程部资料与文件管理规定
1. 工程部工程资料与文件的收集整理与归档严格按照公司规定的管理程序进行。资料和文件必须体现工作责任的可追溯性，必须具有真实性、准确性和及时性。
2. 公司文件资料（含公司主管部门文件资料），必须及时传达到部门岗位人员，根据相应文件内容传达到相关单位；
3. 由工程部负责签订的合同文件，必须确认合同方法律资格，经相关部门审查，报总经理审批签署后，方可交合同另一方施行。根据合同，图纸由工程部统一发放，相关专业工程师保留一套，妥善保管使用，竣工后交回工程部，以备存档或满足其它需要；
4. 设计院、总工办签署的变更，统一发放到相关单位及专业工程师；专业工程师签认的变更（通知）、签证，由部门经理（或项目经理）审查签认后，盖技术专用章，统一发放到相关单位；
5. 项目专业工程师负责工程项目现场的资料管理，应及时做好现场资料的收集、整理、归档，确保工程项目资料的完整、正确和安全；
6. 工程现场每月月底进行一次工程项目资料整理归档工作；
7. 项目经理负责审查档案资料，保证资料整理、齐全，并进行统一保管；
三、 工程项目文件资料的签收传递规定
1. 设立文件签收本，一切文件资料送达时由第一经手人负责接收，并负责在文件签收本上进行登记；
2. 设立文件发文本，一切文件资料发送时必须要求接收人签收；
3. 对监理工程师、承包商所有文件资料必须采取书面形式，均具实名；
4. 所有对内对外文件资料必须按职责规定权限审查签发；
5. 工程项目竣工移交后，现场的文件资料按公司规定和要求进行交接。
四、 图纸会审，技术交底制度
1. 设计院送来的施工图纸由项目部经理负责签收，按图纸目录清点图纸是否齐全，若有缺页立刻书面要求设计部补充完善。
2. 项目部经理负责组织各专业工程师以及相关单位(监理公司和施工单位)阅图。
3. 各专业工程师将施工单位和监理公司以及本部门的阅图记录和意见报送项目经理审核，并由项目经理汇总，上报总工程师。
4. 总工程师最终审核后，转交项目经理向设计院签发阅图意见书，做好会审前准备。
5. 项目经理负责督促、组织设计单位向施工单位进行施工设计图的全面技术交底（包括设计意图，施工要求，质量标准，技术措施等）以及图纸存在问题的解决，讨论决定的事项由施工单位作出书面纪要，交建设、监理、设计单位确认后，形成技术交底纪要。
6. 技术交底纪要形成后，由副经理登记备案，各专业工程师保留复印件。
五、 工程现场管理规定
1. 工程部工程现场管理以签定的承包与合作合同、协议及制定、审批的目标与计划为依据。
2. 工程现场管理必须贯彻公司的形象宣传策略，有利与扩大公司的影响力和无形资产的提升。
3. 各专业工程师应至少于上午、下午对施工作业点各巡查一次，重点部位及关键工序做到巡查各工作点达到100%；
4. 根据现场实际情况，会同监理、各专业施工单位进行每周小检查、每月大检查，及时参加分部分项检查，及竣工工程初步验收；
5. 针对检查结果及时以口头或书面形式告知监理、各专业施工单位；
6. 现场工程师应作好施工现场工程量的统计、审核，并配合成本控制部进复核；
7. 项目部各专业工程师在完成工程进度、质量、投资控制过程中，应每天有详细的工作日志，记录当天的施工情况（部位、人员、材料、设备进出场等等）、监理公司工作情况、周边环境（停水、停电及其他）、业务单位接洽等；特别是涉及设计，施工单位和需要返工，改正的事项，必须作出详细记录。
六、 用章制度
1. 项目部章是根据公司开发项目而设立，每新开发一个项目设现场项目部部章一个，名称为“浙江圣奥置业有限公司****项目部”；
2. 项目部用章应严格遵守公司用章管理制度，并由内勤或指定专业工程师专人负责保管；
3. 项目部章用于项目部对外发文、工程签证等工程管理过程中发生的行为；
4. 需要使用项目部印章的，需由专业工程师或相关负责人签字确认，并在“项目部用章登记表”上登记，经项目经理签字批准后予以盖章；
七、 考勤制度
1. 本考勤制度根据公司要求、工程总管理、工程项目施工特点而综合制定；
2. 部门所有岗位人员按公司规定的方式参加考勤（现场管理人员在施工现场进行考勤），考勤结束后进入各自岗位工作；如有特殊情况需暂时离开工作岗位，需经部门经理批准，并安排好工作后方可离开。
3. 工程项目在施工作业时，现场管理人员必须驻守现场进行监督管理；在法定的节假日或夜晚进行关键工序的施工（钢筋的隐检、混凝土浇灌以及防水施工作业等），现场管理人员应至少一人留守现场值班，并作好值班记录，同时作好考勤记录。
4. 加班人员加班后如实填写加班单，并报部门及公司备案。加班人员享受调休待遇，调休在年度内有限，如需跨月调休，需上报公司总经理批准，如在年末未调休，加补以加班工资，随工资同时发放。
5. 每月一号，部门人员将上月考勤记录汇总，递交给综合部文员。
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