唯一住房可否申请强制执行

涉及被执行人房产强制执行的法律，最高法院先后出台了两个司法解释，一是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2005年1月1 日起施行)。该规定第六条：对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。第七条：对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和生活必需品后，可予以执行。上述两条规定表达了两层意思，一是对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。
二是对超过被执行人及其家属生活所必需的房屋和生活用品，可予以执行。何为生活所必需的居住房屋?可以根据以下因素界定：(一)被执行房屋的间数、面积、位置、价格等基本情况;(二)被执行房屋的实际居住情况;(三)被执行人的社会生存能力。二是《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(2005 年12 月21日起施行)。该规定明确：对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。该规定还明确了严格的条件和操作程序。首先，人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。只有六个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强行迁出。其次，强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。这一规定体现了这样一种理念，即被执行人的财产只有一处已设定抵押的房屋时，人民法院在执行中可以“以小换大、以差换好、以远换近，但不能从有到无”。因此，当被执行人名下只有唯一住房时，并不能当然地认定该房系被执行人生活所必需的居住房屋而不予处分，而应该从房屋的基本属性、是否抵押、居住情况以及被执行人的生存能力等方面综合考量。
如果住房面积较大，已经超过其生活所“必需”的范围，人民法院根据申请执行人的申请，可以强制执行。法院在执行该房产时，可以根据最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第四条规定的精神，由申请人提供临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积应参照《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。
如果对一套房屋不能采取司法强制措施，那么就会出现恶意逃债者居住超过生活必需的房产，比如，住一套别墅，一套非常宽大的房屋，而法律对其无可奈何的局面，这对享有合法债权的申请人极其不公平，也不利于维护法制秩序。特别是在基层法院，许多执行案件是交通肇事、伤害、赡养费、劳动报酬案等，有不少申请执行人无钱看病，难以维持基本生活，同样面临生存权问题，而且是债权和生存权的竞合。因此不论是站在维护市场法制秩序的角度，还是保护债权人合法权益的角度，对于超过生存必需限度的被执行人的一套房屋进行强制执行都是必要的。
“一套房产不能执行”的认识是对最高法院司法解释的误读，对一套房产采取强制执行措施是必要的也是可行的，在具体实务中既要注意保护被执行人及其所抚养家属的生存权，又要最大限度地实现债权人的债权，必须在保护申请执行人的利益和被执行人的利益之间保持合理的平衡，注重执行实效。因此，在人民法院执行案件的过程中，对于被执行人的唯一住房能否进行拍卖、变卖予以执行，不能一概而论，应当根据具体案件具体分析，而后进行处理。

唯一住房，可以强制执行。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”为此，某些被执行人错误地认为，其只有一套住房，法院不可能拍卖其住房，拒不配合法院的执行工作。但根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”因此，已经设立抵押权的房屋，即便是被执行人只有一处住房，法院仍然可以强制执行。且根据今年5月5日开始实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十条的规定“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系其本人及所复议家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”据此，即便是没有设定抵押权的房屋，若被执行人存在上述几种情况，法院依然可以强制执行其唯一住房。

根据最高院的相关规定，被执行人“必需的居住房屋”不能执行，超过必需标准的可以执行。案例：被执行人在南京主城区有一套90平米的唯一住房，因未履行生效判决，执行局依法拍卖该房屋，被执行人用拍卖款偿还欠款后，用余额在城郊贷款买了一个小套二手房。

什么情形下一套住房可以强制执行？