房屋买卖纠纷 卖方违约问题

　　楼主您好！
　　楼上各位的我的意见与 yqmyt |比较一致，当然也有一些补充供您参考!
　　首先是合同效力问题，即合同是否有效。
　　法条：合同法第五十二条规定（一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。）的情形之一合同无效的以外，根据合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　您与业主签订购房合同或者协议，肯定不是以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；）但最后一条：违反法律、行政法规的强制性规定。您的合同在这里是有点瑕疵的，2005年4月国务院就出台了，期房禁止转让的规定，而您签合同的时候，该房屋的尚未取得房产证，土地证因此属于一般意义上的期房。严格说如果你们当地法院认定违反此法规的话，您的这个合同属于无效合同，结果是返还原状。另外作为夫妻只有一方签字，对您也不是很有利，毕竟是双方共有财产，一般最好是有配偶同意出售证明，否则他妻子以不知情为由主张合同无效也是有可能的。
　　但以上并不是唯一可能性，1、很多法官也有认为这个协议是个期权转让，协议或合同应该有效，2、这个合同属于效力待定，但现在房本土地证已经下来了，那么这个合同同时也就生效了，因为现在这个房子已经不是期房了。3、您与业主方签订合同已经10个月，而且已经装修入住，首先丈夫可以有表见代理，其次这么长的时间可以认为其妻子已经知道，第三您是善意第三人，最后房子您已经装修并已经入住4、合同法更多的是要维护合同履行，所以您得到支持的肯能性也还是比较大。也就是这个合同认定有效。（这里如果这个房子是您现在的唯一住房，对您会更有利，毕竟不能把您赶到大街上，现在是和谐社会）

　　其次合同认定有效后，才会涉及到业主是否可以违约。
　　业主当然可以违约，但您也可以有相应主张
　　法条：合同法第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”追究对方违约责任。
　　翻译过来就是您可以主张：
　　1、继续履行合同，您如果希望这样，首先要保证这个房子还在业主名下，存在继续履行的可能性，如果房子已经卖掉了，不是业主名下的房子了，那就不存在继续履行的可能了。实操中如果对方有迹象转移财产一般就是起诉后要求法院查封。
　　2、采取补救措施，这个与您这个无关，业主是恶意的，根本不会补救什么了。
　　3、要求对方赔偿您的损失。首先违约金不同于定金，定金最高赔偿额是20%，违约金是属于双方约定的，只要不是明显过高，比如您说的30%，按照现在的房价，我觉得法院都应该支持。另外比如您说的其他损失，按照谁主张谁举证的原则，您需要提交相应证据证明因为业主违约造成您的实际损失。法院才会支持。

　　综上建议您
　　1、先收集业主想违约的证据，这只是做好准备，（最好不上法庭，因为您这个第一点对您风险是最大的，如果合同有效，那么对方的违约责任不会轻)。
　　2、通过中介去给业主算违约成本，房价40万，30%违约金12万，10万装修，如果他愿意赔，我觉得也就解约了，那么业主的房屋成本就变成了62万（当然这里还没有算其他损失）。让中介问问业主对房子有没有信心卖到65万，如果没有信心，那么即没有赚到钱，都落了个不守信用的名声，是否值得？
　　3、如果他真赔您22万，那您再考虑是否同意他违约，62万是否能买到类似的房子？
　　4、遇见这种小人业主真的很无语，但您要是通过诉讼解决这个事情，太费时费力了，经过上面的工作，您再看下业主反映，如果对方提出的要求不是很过分，您可以考虑是否再补偿他一点钱，大家都省事，不要再去打官司了，把打官司的钱补偿他算了，这也许是比较快捷的解决问题的方法。
　　5、双方一旦达成新的协议，必须形成书面文字，签字按手印。这个对于上面期房问题也会是一个很好的反驳证据，因为现在签订的任何关于房子的问题，都是在于房子不是期房之后了，有效性就不会被怀疑了！
　　基本就是以上了，不知道说明白没有，最后祝您顺利！

在我国，协议就是合同，一旦签订就依法成立，受法律保护。除非合同法第五十二条规定（一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。）的情形之一合同无效的以外，根据合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。如果对方违约，你可以根据合同法第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”追究对方违约责任。
不管对方是否已婚，只要你有理由相信对方有处分权（因为夫妻有法定代理权），合同就是有效的，即使实际上有共同人不同意，只要你不是明知道，就不是你的错，法理上叫表见代理，合同仍有效。
根据该规定，你可以起诉对方，选择以下诉讼请求：1、要求判令对方继续履行合同，并赔偿因迟延履行给你造成的损失（法院判决生效后，可强制过户）；2、（你不计划要房子的话）要求判令对方支付违约金40wX30%元，并赔偿损失（55w-40w）+10w-(40wX30%)元。

你说房产证和土地证都下来了，是怎么个下来法？上面的名字变了吗？是你的还是房主的？按你写的理解应该是换成你的名字了，如果是换成你的名字，国家法律的详细规定说不清楚，但大意我知道，就是房产证如果变成你的名字了，即使是错的一般也改变不了，只能你给房主经济补偿。
如果是这种情况，我看过报纸上介绍过类似的案例，你这是善意取得，如果房主真和你扯皮，拿他爱人当借口，说他爱人不同意卖，又不知道这件事，如果不知道的那方起诉倒房的话，签字按手印的人就要负法律责任，房子是你善意取得的，房子还归你，起诉的人只能向签字卖房的人要一半属于他的房款，因为他们是夫妻，不是特殊情况下是不可能不知道另一半要卖房的。这种情况就好办多了。
如果房产证还没变成你的名字，那就不太好办了，你可以起诉到法院告房主违约，让他配合你办理过户等事宜，如果房主不配合，情愿赔偿你违约金了，你可以再起诉他赔偿你装修的损失，但那样的话你装修的钱不一定能补给你10W，因为现在谁想着买东西要发票啊？没有10W的发票，只能按你实际拿出的发票钱给你报账，也就是没有证据，这样你就赔了。
上面这些回答只是我自己积累的这方面的经验回答的，这么大的事你在这上面是不一定能问到准确的答案，最好去咨询律师。

根据相关法律规定，房屋买卖中，如果卖房违约，首先应当看买卖合同有没有明确约定具体的违约条款及责任，如果有，且该约定符合法律规定，则可以直接适用该条款追究对方的违约及赔偿责任。

你买的房屋当时卖主还没有办理房产证和土地证吗？那你买的是次新房？

你的购房合同是在中介签订的吗？是否有见证人？当时是否做过房屋的预告登记？

房主违约很不厚道，你可以诉之法律，但赔偿的金额最多不超过房屋总价的20%。