世界各地轨道交通建设普遍面临建设资金短缺和运营亏损两大难题。香港实行“以地养铁”,轨道项目PPP模式结合物业发展,让香港地铁成为世界少有能盈利的轨道交通机构。
港铁“物业+轨道”发展模式的演变历程,主要可分为三阶段:
(1)初期发展(1980年代):利用所拥有空间发展补贴开支
香港地铁1979年通车,初期主要覆盖市区线路,仍需政府通过贷款注资建设,物业发展难以作为支持建设还本付息和运营收入补贴的主要来源。由于香港土地资源匮乏,港铁充分利用轨道建设范围占有的土地,进行车辆段(如九龙湾德福花园、荃湾绿杨新村)和站点上盖的发展(如湾仔修顿花园、中环环球大厦),其物业销售与租金收益,用于轨道交通建设运营资金补贴的同时,亦进一步通过上盖发展,强化沿线客流量,保障运营收益。 另一方面,港铁直至2001年都是100%由政府拥有的企业,但由于奉行商业原则经营,政府谨慎按照港铁的财务状况分析,对初期线网规划修订,落实建设时取消了部分预期效益较低的原有规划路段,强化轨道交通在初期建设的效益。[例如港岛线西段、东九龙线(现时的沙中线),早在1970年已进行规划,纳入初期线网建设,但在对居民构成与这些地区人口老化的现象评估之后,延迟到2010年,才陆续通过政府出资展开工程,港岛线西段在2014年12月刚通车,而沙中线预计2019年通车。]
(2)快速发展期(1990年代):利用新线与新发展区的融合创造价值
随着香港机场核心计划带动城市的跨越式扩展,需要大量建设资金,政府将填海土地协议出让于港铁、并让港铁参与新发展区(如东涌、西九龙填海区)的前期规划研究,积极采取新线站点与土地融合发展模式,包括土地与车站融合发展,以及车站与周边社区的人行无缝连接网络设计,强化地铁人流带动创造的土地价值,再通过土地增值收益,支持港铁在机场快线和东涌线的建设。这种模式同样用于将军澳和马鞍山新市镇的沿线轨道发展。
(3)成熟期(2000年代):长远持续的分期发展让土地价值最大化
轨道线网快速发展后,客流量增大,沿线市场发展逐渐成熟,港铁逐步对之前轨道线网所预留土地,进行长达10-20年的分期开发。务求通过人流和商机的培育,让土地价值最大化,创造更高盈利目标。例如,1998年通车的机场铁路九龙站上盖综合发展,初期开发了住宅,孵化市场潜力和人气,待发展较为成熟、商业地产需求较高时,于2005年开始建设酒店、购物商场等商业设施,2012年发展楼高110层的环球贸易中心ICC-九龙站最后一期发展项目。整个项目包括甲级写字楼、六星级酒店、天际观景台等高端功能,其甲级办公租金单价为九龙之最。