商办和住宅主要有三大区别：
产权年限：商办是40年产权，住宅是70年产权，商办拿地是商业用地，住宅是住宅用地，但是不论是40年还是70年，商办和住宅都属于大产权，有房本，而且商办年限到期后可以去续期，是受物权法保护的，产权年限并不是太大的问题。
这个是目前商办和住宅的基本区别。
生活成本：市面上大部分商办是商水商电不通气的，住宅是民水民电有燃气，民水3块钱每吨，民电4-5毛每度，商水7块每吨，商电1.1-1.2元每度，按照统计，四口之家，一年时间商办水电费比住宅贵3000块钱左右，十年才3万块钱，与房价比起来，完全可以忽略不计。因为商办户型小，且多为loft，每个月3-5块的物业费也不高。
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