商业选址策略有哪些？

商业选址5A法则

同业态的商家对商业设施的要求各有不同，开发企业很难做到逐一把握。
什么是商家对商业地产的核心需求呢？
在不同的商业业态的选址要求中，它们的共性是什么呢？
我们通过对零售商业选址技术的剖析，难题就会迎刃而解了。

一、店址是现代零售商业的核心竞争力

现代零售商业的生命力，源于商家对消费者需求的满足。
早期，消费者对零售商家的需求是：能买到需要的商品。商家要满足这一需求，主要是依赖自身拥有的商品经营技术，其中包括对商品种类、商品质量、商品价格等要素的管理。

随着市场经济的发展繁荣，商家的数量不断增多，消费者对商家的选择机会也就相应增多了。同时，随着人们生活节奏的不断加快，时间的价值也在提升，促使消费者对零售商家的需求已经不仅仅是满足于能买到商品，而是逐渐上升为要能尽可能便利地买到商品，增加了对购物便利性的需求。要满足这一需求，除了商品经营技术的作用外，主要是依赖商家的选址技术。

可以说，商品经营技术和店铺选址技术构成了现代零售商业竞争力的两大支柱。
对于商品经营技术，由于其早已被商家普遍重视而得以不断改善和提升。时至今日，随着各商家的学习能力和复制能力的加强，随着人员的流动，商品经营技术已经和商品本身一样具有了极强的流动性。昨天你有的新商品，可能今天我就也有了；今天我采用的销售新策略，可能明天他就也采用了。不同商家之间在商品及商品经营技术上几乎已是无秘密可言，相互的差异日渐缩小，商业竞争愈演愈烈。

面对激烈的竞争，商家满足消费者便利需求的能力，将会愈来愈成为商家保持常胜的核心竞争力，这种核心竞争力集中体现于商家运用店铺选址技术正确选择出的店址。因为店址是商业经营的基础平台、是难以改变的实体、是无法克隆的资源。对于一家已建成的商场，要对其硬件进行任何改造都会付出大的代价，更不必说要想改变商场所在的位置了。由于受地理、环境、人文等多种因素的综合影响，任一处店址都不会是完全一样焦点房地产网的，当一个商家先机占有了一处位置很好的店址并取得经营成功后，尽管其他商家可以全套模仿它的商品和技术，甚至可以挖走它的人员，几乎所有资源都可能被共享，但唯一做不到的是无法得到完全相同的店址。

二、便利性是零售商业店址的第一特性
连锁经营商业的店铺发展，已经逐渐形成一门新的独特的边缘性学科，它涉及了商业营运、法律、财务、工程、信息管理、公共关系和项目管理等多个学科领域的专业知识。科学地运用店铺选址技术选择商业店址，则是店铺发展工作的首要内容。

店铺选址技术自身包含了诸多具体内容，选址的操作过程中也会面临各种不同的实际情况。如何在各种因素交错之中把握住稍纵即逝的机会呢？常言道：“万变不离其宗”。只要抓住商业选址的宗质和基本属性，就能够在众多各有千秋的商业设施项目中，驾轻就熟、合理取舍，高效率、高质量地选出满意的店址。

零售商业店铺选址的宗旨是：为消费者选择便利。
购物是否便利，往往是消费者选择商家的重要因素，特别是当各商家的商品及其质量、价格趋于近似的情况下，便利与否几乎起到了决定性的作用。因此在选址中，一切都要立足于消费者的立场，着眼于能否使消费者在购物中感到便利。消费者购物的便利性已经成为零售商业店址的第一特性，也是衡量店址优劣的首要标准。

消费者对购物便利性的诉求是贯穿于购物全过程的。这个全过程并不仅仅是从消费者进入商场开始，而是从消费者的出发地（多为居住地或工作地）开始的。为确保选出的店址能最大限度地满足消费者购物的便利性需求，通常可将购物全程分解为串联的五个阶段，依次进行分析研究，设身处地找出消费者在每个阶段相应的便利性需求，并分别确定出为满足这些需求所应达到的条件及其标准，这些就构成了零售商业店铺选址的基本法则——便利法则。

特色及分布
1、建筑形态
2、行业形态
3、分布家数
住宅特色
1、建筑物形态
2、分布情况
集会场所
1、场所类型
2、人潮路线
竞争者分析
1、卖场气氛 本区内对本企业较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度
2、客流量
3、平均消费额
4、营业额
人潮状况“实地抽样方式”
将一周的时间区分为两段：周一——周五及周六、周日法定假日。
以上午8点一下午10点每两小时细分为一个小段。
以15分钟为其抽样的一段的样本，并计算其抽样点的实际经过人数、机动车、汽车、助动车、自行车。
抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇。
将每抽样的数，换算成以两个小时咱勺人潮流动数。
例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Y x 120／15=Z，则是其两个小时可能的人潮流动数。
将其数字依时段填入“人潮流动抽样表”
将人潮流动抽样的数字以线图表示“人潮分布图”。
住家人口、住家户数推算
1、固定住家
2、办公户数
交通状况
1、下车后之走向
2、未来交通运输系统的影响
消费特征与人口特征
1、该区住户人口所得
2、该区往来和居住人口消费习惯
3、外来流动人口消费习惯和特征
4、店铺预估收入、支出与净利