二手房买卖的时候卖方出现违约的情况，这时候买方怎么做能维护自己的权益？

　　近年来，由于二手房销售中卖方违约而引发的房屋合同纠纷层出不穷。如果卖方违反合同，买方应该学会保护自己的权益。

　　首先，有必要确认买卖双方是否签署了书面销售合同。如果双方仅签订口头协议，而没有书面合同，则不能将口头协议视为有效的房屋买卖合同，因为法律规定，房屋买卖应当签订书面转让合同。在没有书面合同的情况下，双方的权利和义务不明确，合同不能成立，无效。房屋销售合同包括在房地产交易中心网上签订的合同，以及买卖双方私下签订的合同。我们应该找到对我们有利的证据，例如卖方违约的证据和买方遵守合同的证据。如果买方提醒卖方仍拒绝履行合同，买方可以委托律师以律师信函的形式督促卖方履行合同。如果律师的要求仍然无效，买方可以在法庭上起诉卖方。

　　　买方可以有两种索赔:一种是终止合同并赔偿损失。此时，买方可以通过双倍返还定金、违约金、损害赔偿金等方式主张权利。违约赔偿金的总协议是房价的20%。此外，损失的计算既包括实际损失，也包括预期收益的损失，也就是说，如果同一套房子的价格因卖方违约延误而上涨，那么上涨的房价仍应算作预期收益的损失。

　　　　只要双方签订了有效的房屋买卖合同，任何一方都不能随意违约。一旦合同被违反，它肯定会受到法律的惩罚。

首先，要确认买卖双方是否签订了书面的买卖合同。如果双方只是口头约定，而没有书面合同，就不能认定口头约定为有效的房屋买卖合同

二手房买卖合同的签订，只是买卖关系的确立，只是交易的开始。后期支付大额款项的风险无法防范，买家容易处于被动状态。

要确认买卖双方是否签订了书面的买卖合同

房屋买卖合同包括在房地产交易中心网签的合同，也包括买卖双方私底下签订的合同。要找到对自己有利的证据，比如卖方违约的证据、买方遵循合同的证据。如果经过买方提醒，卖方仍拒绝履行合同，这时买方可委托律师以律师函的形式催告卖方履约。经律师催告仍无效，买方可以到法院起诉卖方。