在不考虑继承的情况下，爷爷房产过户给孙子，是走买卖好，还是走赠与好？

1. 为什么不考虑继承？

   （1）与赠与、买卖相比，继承过户给孙子的税费是最低的。

   （2）其实可以考虑继承的方式，只是孙子不是爷爷遗产的第一顺序继承人，想走继承过户给孙子，需要爷爷、奶奶在世且都有行为能力时立下遗嘱，指定由孙子一人继承就可以了，当然，公证遗嘱效力更高些。这样，爷爷奶奶百年后，孙子就可以一人继承，公证遗嘱应该不会有太多纠纷。

   （3）需要说明的是：房产证上即使只有你爷爷一人的名字，如果取得房子产权时你奶奶在世，这房子就是你爷爷奶奶的夫妻共同财产，不管是指定孙子继承还是赠与或买卖给孙子，都应爷爷奶奶共同签字同意。

2. 你说了，你还想在北京再买一套房？那么，在买房没有拿到房产证之前，爷爷的这套房子最好先不要过户到孙子名下，不管是赠与还是过户都应等买房的全部手续办好之后再办这房子的手续。因为：如果这套房子过户到了孙子名下，不管是买卖还是赠与，孙子名下都有房产了，再在北京买房，会有限购的限制。

3. “爷爷的房子是以“买卖”的形式、还是以“赠与”的形式过户给孙子更好？”：

   （1）如果这房子孙子以后准备自己住，不准备再转让：就是赠与比较合算，赠与不用交营业税，但要交契税等其他税费，你说得对，直系亲属之间赠与不交个税，爷爷奶奶和孙子女之间赠与属于直系子女。

   （2）如果孙子以后准备将这套房子再转让：赠与和买卖的税费差不多，再转让时不用交的税费，到时要补，只是晚交年交。

4. 建议：

   （1）先买房，然后再办理爷爷的房子给孙子的事：避开限购措施。

   （2）是买卖还是赠与，根据孙子以后对爷爷给的这套房子是留下自住还是准备再转让确定。

5. 另外，房产继承中不是必须先办理继承公证，2016年7月5日，司法部、建设部已经发通知取消了继承房产中强制公证的规定。
   

您好，我是专做北京房产的。
先分析爷爷将房屋过户给孙子的两种情况：
1、直系亲属房产赠与涉及税费：契税税率3%，印花税税率0.1%；
2、如果走买卖手续涉及税费：契税（首套税率1%，二套税率3%），个人所得税（差额税率20%，如果是单位分房一般核实不到原值，个税税率全额1%，爷爷家庭名下北京如果只有一套房子则没有个人所得税）。
因此，综合考虑走买卖合适，买卖为1%（爷爷家庭名下一套房子）或者2%（爷爷家庭名下两套房子）的税率，赠与是3%的税率。但是赠与有一个优点是：直系亲属赠与完毕后房本日期还可以延用赠与之前的日期，相当于还是按照满五年计算，五年内出售税费少。
如果孙子考虑再买一套北京房产：
选择赠与：1、先赠与再买房两次交易共6%的契税税率；2、先买房再赠与两次交易共4%的契税税率。
选择买卖：无论先买爷爷的房子还是先买北京房子，两次交易都是4%（爷爷家庭名下一套房子）或者5%（爷爷家庭名下两套房子）的税率。
但是还涉及到一个问题：贷款成数。先过户爷爷的房子后孙子变成二套贷款，再贷款买房不合适，所以孙子先首套贷款够买北京房产再过户爷爷房子。
综合考虑最优方案：先买北京房产，再由爷爷赠与给孙子。此方案既可以保证孙子首套贷款，又可以保证两次交易税费总和最低。

可以。但需要履行必要的法律手续。房产过户有三种方式：通过继承（遗嘱继承）；通过赠与；通过买卖。按费用的高低，由低到高，分别是：继承、买卖、赠与。

(一)继承

必须是遗嘱继承。从法律上讲，孙子是第二顺序的法定继承人，如果通过法定继承的方式，则老人的配偶、子女，即孙子的父亲、叔叔、姑姑等才是第一顺序的继承人。只有没有第一顺序继承人时，第二顺序的继承人才有权利继承爷爷的财产。

遗嘱，合法成立的，就是有效的。不过，最好是进行遗嘱公证，这种方式的法律效力是最高的。

继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是零，因为继承的房产没有营业税、个税和契税，只需要缴纳公证费。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管管理部门办理过户更名就可以了。

(二)买卖 

房屋买卖办理过户的主要费用有营业税、个人所得税和契税三种。其中房产满五年，营业税是免征的，同时个税也免征，只需要缴纳契税和产权转移登记费；如果房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。

(三)赠与 

办理赠与过户，需要交纳个人所得税、契税和公证费。赠与过户是没有营业税的，因为赠与是被认为是无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时赠与过户也需要缴纳公证费，再加上契税要远远高于买卖过户的税费。

房产证满五年的，买卖过户划算。具体如下：

过户的话办赠予费用约为报税价（即你们商定的房产转让价）的6%（公证费3%，过户税费3%）。但赠予过户后，如果你们以后要转让房产，单一项个人所得税就要交报税价的20%。所以不建议采用赠予过户。

建议采用买卖过户，即直接转让房产，税费约为房产报税价的8%（卖方：个人所得税1%（房产证大于5年的免）、增值税5.5%（房产证大于2年的免），买方：契税1.5%，其它过户税费约数百，以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算）。
如果选择买卖过户，看要再买的房产是不是小于144平方米的普通住宅和它的总价是高于爷爷那套房产的总价还是低于。高于就先买房，再买卖过户爷爷那套。
如果选择赠与过户，就先买房再赠与过户爷爷那套房产。
因为赠与过户无论是首套房还是二套房，契税都是3%的。而买卖过户时，首套小于144平方米的普通住宅房产，契税是1.5%的，非首套则是3%。

赠予和买卖都是要缴税的，你问的应该是哪个划算些，肯定是先买房的好，买了之后再看赠予，同时是有两套，但是如果你先赠予了，国土局认为你有一套了，给你提高门槛不就亏大发了