最高法：房屋买卖未过户，拆迁补偿款归谁所有

最近重庆市有这么一个案件，秦某于2008年购买了孙某的房屋，双方签订了房屋买卖合同，房屋已经交付给秦某，但一直未办理过户手续。2014年该房屋纳入拆迁范围，孙某与征收部门签订了房屋征收补偿协议，想拿走该房屋的拆迁补偿款，秦某当然不会同意。那么拆迁补偿款归谁所有？京坤律师认为，该笔拆迁款归秦某所有，理由如下：
一、房屋买卖合同合法有效
《房屋买卖合同》系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，秦某支付了约定的购房款，孙某交付了房屋。
二、孙某应按合同约定办理房屋权属变更登记
孙某因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故秦某对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，秦某与孙某签订了《房屋买卖合同》，秦某支付了约定的购房款，完成了其约定义务，孙某理应交付秦某合同对价：该房屋及土地使用权。
三、孙某已无法完成其合同义务
依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，孙某作为涉案房屋登记的所有权人，与征收部门签订的房屋征收补偿协议书，合法有效。因秦某所购房屋物权已因拆迁而消灭，孙某已经无法完成其给付秦某房屋产权的义务，秦某已无法取得所购房屋的产权。
四、拆迁补偿款实际上是孙某合同义务的对价

孙某与征收部门签订征收补偿协议，孙某在该协议中的合同权利即为其出卖给秦某的房屋及土地使用权的对价。孙某在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至秦某名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，秦某可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款。