第三人可否主张房屋买卖合同无效

一、从实务的角度看
合同具有相对性，合同双方当事人之外的人可以称之为第三人。第三人要想主张合同无效，有两种途径:1、非诉讼途径。即直接告知房屋买卖双方，你们的合同是无效的，你们应当按照《合同法》第五十八条(合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任)的规定返还财产，赔偿损失等。但是，这基本不会起什么实际效果。2、诉讼途径。即通过一个诉讼程序来请法院确认房屋买卖合同的效力(我们所说的第三人可否主张房屋买卖合同无效一般也就是指第三人可否诉请确认房屋买卖合同无效)。但是，走诉讼途径就必然涉及到一个问题，即法院是否受理的问题(不要误解所谓的立案登记制)。《民事诉讼法》第一百一十九条规定:“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。” 即原告要与本案直接利害关系才具备起诉的资格。具体到本文所讨论的问题就是第三人要与房屋买卖合同的效力的确认有直接的利害关系，如合同能被确认无效与第三人要有直接利害关系(如标的房屋是卖房人由第三人处购得，第三人和卖房人之间的房屋买卖合同已被确认无效，如果卖房人和买房人之间的房屋买卖合同能够被确认无效，第三人即可取得标的房屋的所有权)。即第三人要与房屋买卖合同效力的确认有直接利害关系才可以诉请确认合同无效。

合同内容属于下面任意情形的，可以去法院起诉要求确认合同无效。《合同法》第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。