足以排除强制执行的含义

　　执行实务中常遇见这样的情形：申请执行人对被执行人申请强制执行，法院查封了登记在被执行人名下的不动产。案外人提出异议称，该不动产被执行人在多年前已出卖于他，他已付清全部价款，并已占有使用，请求法院解除查封。

　　那么案外人提出的异议，其理由是否充足，是否足以排除强制执行？即执行异议的理由或依据，足以使强制执行无法执行。

　　就上述案例的执行异议而言，对案外人的异议，如何处理，大致有四种意见：

　　1、物权可以排除强制执行,债权不能排除强制执行。本案查封的不动产尚登记在被执行人名下,所有权还属于被执行人,案外人享有的只是债权,与申请执行人的金钱债权是平等的,案外人只能参与分配,不能排除强制执行,故应驳回案外人的异议。

　　2、案外人怠于办理过户登记手续,存在过错,按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(下简称《查封规定》)第十七条的规定,对该查封财产可以继续执行,应驳回案外人的异议。

　　3、不动产的交付也是不动产物权变动的公示方式之一,被执行人已将房屋交付案外人占有,应认定该房屋已归案外人所有,故案外人的异议成立,应予支持。

　　4、被执行人与案外人之间签订的房屋买卖合同合法有效,对案外人请求取得不动产所有权的债权依法应予保护,虽然案外人存在怠于办理过户登记手续,但并不能导致其请求取得不动产所有权的权利的丧失,故案外人的异议成立,应支持案外人的请求。

　　事实上，第四种意见是正确的，即案外人异议足以排除强制执行。

　　理由：买受人怠于办理过户登记手续不能导致其请求取得特定标的物的权利丧失！

　　案外人提出异议以后,经实质审查,如果被执行人的该不动产确实已经出卖给案外人,则虽然案外人有怠于办理过户登记手续的过错,也只应承担与其过错相应的风险和责任,而不应承担额外过重的风险和责任。在物权法上,过户登记是物权的公示方法,未办理过户登记手续,买受人(如上述情形中的案外人)就要承担物权不生效的风险,即要承担一旦出卖人违约将该标的物再次出卖他人或设定抵押权并办理不动产登记,就不能取得该标的物或该标的物可能被拍卖、变卖等风险。但没有任何法律规定买受人还要承担除此之外的其他风险和责任。虽然物权变动未生效,但买受人对出卖人享有的债权请求权仍然存在,在该标的物尚存在且已交付的情况下,买受人有权请求出卖人配合其办理过户登记手续。出卖人并无随意毁约,对按合同约定已经交付的标的物进行自由处分的权利。只是为了保护交易安全和善意第三人的权利,对于善意第三人从出让人处通过支付对价取得标的物并已依法进行不动产登记的,法律保护的是该善意第三人的物权而不是保护买受人的债权。