海外投资者如何规避在泰国购房的风险?

外籍人士产权
　　现今大多数在泰国购置房产的外籍人士均以自己的名义购买一套拥有产权的公寓。2008年最新的《产权公寓法》修正案订明，外籍人士能够购置任何被归类为产权公寓的建筑物，最多达总的可销售建筑面积的49%。除了拥有自己公寓的室内空间外，买家也按一定比例享有建筑物或度假村的所有公共部分的产权。
　　让我们打个比方，您买了一千套相同公寓中的某一套。除了拥有您自己的公寓外，您也将拥有产权公寓的所有其他部分的0.1% – 您将拥有0.1%的泳池、0.1%的花园和0.1%的健身中心等等。这也将赋予您0.1%的投票权。如果想行使这项权利，您可以在业主大会上就任何影响度假村运作的动议做出重要决定。
　　即使外籍人士用一间泰国公司的名义购置房产可能价格更低和付款条款更优惠，但鉴于产权的安全度和透明度，他们仍乐于选择外籍人士产权，这并不足为奇。可能不同的律师对一些其他形式产权的解释会有不同的看法。但即使是最偏执的律师也会认同，使用这种产权对任何买家而言风险最低。
　　但是如果您没有兴趣购置一套公寓，或者您想利用以泰国公民身份购置物业时所具备的更好条件，您应该怎么做？在这种情况下，您也有其他的选择，但每种选择都有潜在的不利因素。
　　您或可拥有土地
　　泰国是一个金钱可以解决大多数难题的国家。虽然就拥有土地来说，代价相当高昂：确切地说，四千万泰铢。但如果您能够将同等价值的外币汇入泰国，您将能够以自己的名义购买1莱的土地(1,600平方米)。需要律师协助和指导您准备相关文件完成土地交易。所以在您将任何资金汇入泰国前，请先咨询律师。
　　以您配偶的名义购买？
　　许多移居芭堤雅的单身男子最终和泰国女子结婚。在这种情况下，吸引他们的是以其妻子的名义购置物业，从而避开在泰国对外籍人士购买他们想要的东西的种种限制。如果您100%肯定您们夫妇将从此幸福地生活在一起，那么以这种方式拥有物业应该没有问题。然而需要提醒您的是，如果婚姻破裂，该物业将属于您的妻子，而且仅属于您的妻子。如果您们分手，您几乎可以肯定失去物业。
　　为了能使泰国妻子以她的名义购置物业，她的丈夫将事先赠与她金钱购买它。物业的房产证(称为“Chanote”)上最终只会有她的名字，因此物业将是她的，一切以她的意愿行事。婚前协议在泰国是无效的，所以这不是一种可能的解决问题的简单方法。
　　一旦您们其中一位去世，物业会如何处理也是需要面对的问题。如果您先去世，您的妻子没有义务将物业按您的意愿赠与遗嘱受益人。如果您的妻子比您先离世，您有可能在她死后最终无家可归，除非您是她的遗产受益人。
　　总而言之，大多数律师会建议外籍人士保护自己，不要用这种方法购置物业。
　　购置租赁期为30年的土地上的物业虽然不允许外籍人士购买土地的所有权，但他们能够租用30年。然而，大多数买家并不热衷于租赁期满后没有任何他们的投资痕迹可以看到，所以会要求较长的租期。有些卖家会尝试向他们保证，这种短期租赁很容易延长，只需支付象征性的金额就可以有额外30年的租赁期，再加另一个额外的30年。
　　但不幸的是，任何关于30年租赁期在第一次期满后可以延长的租赁协议，将不具有法律效力。而续约的承诺只有在原合同还剩三年或以下期限时才会依法强制执行。因此，以优惠的租金续约的可能性将完全取决于出租人的商誉，也就是当租约续期时出租人是否已改变 。那时，出租人可能已将土地的所有权出售，或者可能已经传给他或她的亲人。
　　虽然外籍人士不能拥有土地的所有权，但允许他们无限期地拥有建筑物——房屋。正因为如此，有可能一位聪明的律师会草拟一份合同，形成一个30年租赁期满后的僵持阶段，那时土地仍然属于出租人，但土地上的建筑物不属于他。因此，您将完全有权在租赁期的最后一天用推土机铲平地面，以致土地出租人最终只能收回原先您从他那里租用的那块土地。
　　单独就土地而言，到2042年它应该已显著升值。但和同时向出租人租用土地和建筑物相比，您依然能够以优惠得多的租金续约。
　　剩下的最后一种拥有产权的方法，也是除了外籍人士产权外最流行的做法，就是成立一间泰国公司，外籍股东可以持有最多49%的股份。但这也是最容易被误解，并且在所有不同的拥有产权途径中最模糊的方法。
www.elightchina.com

您好！
海外房产投资者应该主动融入当地的社会，多了解所在地区的风俗以及人文等。这样，在日后的自住、出租、转卖过程中才不至于发现跟自己当时所设想的“大相径庭”,而白白造成损失。

贷款税费得明确

贷款和税费的问题则往往是最让投资者头疼的一个部分。不同国家甚至不同地区、位置在相应的税收及手续费问题上都会有所不同，需要购房者仔细关注，认真核查。

贷款政策也是如此。一些国家对于海外购房者也提供较为方便的贷款申请，而另一些国家则可能就有诸多的限制。购房者应分清其中当地公民和国外购房者之间的区分、差异。一般我们常通过委托专门的中介服务机构来处理大量繁杂的手续办理和费用支付，但整个流程中购房者仍要清楚明白地参与进去，避免上当受骗。

特别值得指出的是，对于需要使用大笔现金购买房屋的国家地区，考虑到换汇额度的限制，购房者应尽可能地寻找安全、合法的途径，避免“打擦边球”而产生过多的政策风险。

长期持有需规划

对于要对所购海外房产进行长期持有的投资者来说，最好还需要制订较为长期、合理的规划，内容涉及持有成本、转卖或继承成本、日常打理、资产安全等。

除了各项长期持有时需要支付的隐性成本之外，海外购房者还应关注自己所购房屋在日常维修、打理上的麻烦。比如出租空置期、居住闲置时段、定期的维修等等。另外对于可能出现海啸、飓风、地震等自然灾害的地区，也要注意房屋的相关风险防范问题。总之，根据自身不同的购房和投资目的来制订大致的投资规划，才能在保证收益的情况下，控制好相应的各类风险。

政策产权区分清

明确自己的投资目标、购房目的，并弄清相应的法规政策和房屋产权年限，都是海外买房的重要基础。

比如以投资移民为主要目的的购房者，就要时刻关注所在国家地区的相应移民政策及其变化，以确保自己这若干年的投资计划最终能够达成移民的目标。对于移民前后的相应手续、门槛、流程、要求、所需义务、所享权利，更重要的还有移民过程中可能出现的变数和风险，都要一一弄清。

房屋产权也是如此。国内房屋产权只有70年的使用权，而国外的产权则各不相同，有些产权永久拥有，有些还包含土地；有些可以传给子女，有些则需要支付较多的遗产税；等等。不同的产权形式、年限都会影响自己中长期的房屋持有、租赁及买卖计划。
望采纳