房产评估是怎么评的,

由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

房产评估实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。

扩展资料

评估类型：

1. 一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

2. 房地产抵押贷款评估：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。

3. 特定评估：这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。

参考资料：房产评估_百度百科

如果现在是3500每平方米的话，精装修应该可以到3600/平方，估计评估下来的总值为36万人民币左右。

评估一般包括所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格、所在小区和所在板块的房价走势、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

扩展资料：

一般来说只要是有正规资质，比如国务院建设行政主管部门负责的一级房地产估价机构资质许可；或者是省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，都受认可的。

不过为了以防万一，银行、金融机构有相关规定，可以先上门或电话联系银行他们，咨询一下要贷款，某评估机构出具的评估报告是否认可，可以的话就可以直接上门申请；不可以就问一下哪些机构是认可的。

参考资料：房产评估_百度百科

房龄
中国的住宅使用年限都是70年，计算方式都是从开发商拿地的时候开始计算，所以即使是新房的话，也达不到70年的产权，而因为房子也会一个损耗品，所以房龄越长的房子价值就越低。一般有这三类评估档：
1、新房的价格比较高，一般是1-3年左右。
2、其次是5-10年房龄的房子。
3、如果是超过20年的房龄的老房子，售价一般比较低。
当然，这是一个正常情下的恒定指标，有一些二手房也会因为稀缺性的原因而忽略的房龄问题，比如：地段极佳的房子、学区房等;很多地方就是这类动辄几万元一平的稀缺房源，房龄问题都在其次。
地段
地段可能是最密切关系到居住舒适性问题的一个指标，较好的地段，是会拉高整个区域价格。尤其是整个地区已经开发完了，不会再有新项目产生的情况下， 该地段的稀缺性不言而喻，会给整个地区房价带来不可估量的价值空间。另外，一个规划完整的区域也会为本地房地产提供一个2%-5%的加价空间，所以买房的时候一定要看它未来的规划发展。现在很多城市都兴盛开发新区或者远离市中心的次中心，那都是未来一个城市的发展前景。
环境
房产如果是位于外部环境极佳，绿化率极高的，周边条件极好的小区，这些因素都会为目标房产提供每平方2%—5%左右的加价空间。
同样周边交通便利、配套设施齐全的小区生活的宜居度是会有很大的提高的，如果这些配套并没有齐全的小区可能会在估值上扣掉5%左右的一个价格。
小区楼栋
一个好的楼梯结构、朝向、小区建筑密度和楼间距都是为房产加分的一个重要因素。通常一个楼间距合适、朝向好的房子能够比普通楼栋高出3%-8%的价格。良好的建筑质量和有外部造型及内部装修极佳的都会给房价带来5%的加价。
户型
其实很多人最关心的还是户型问题，同样的室内面积，我如果买到了一个户型好，净高广，开间跨度合理的。功能区分布，辅助厨卫空间始终，通风采光都比较理想的好户型，想来都是大家热捧的对象，价格会高很多。而如果在房屋内的布局中，厨卫空间小， 或者设计不合理的话，房价则可能会扣除10%的价格。
电梯
相对较多的或者电梯或者采用的是信誉程度比较高的电梯品牌虽然不一定会为整个房产价值加分，但是去会对买家提供一个比较良好的购买体验， 有利于提高买家购买率。最近经常发生了电梯故障或者暂停的事故，所以越来越多的买家会注意到这一方面，你在给买家介绍的时候，如果有这一方面的优势那就会好很多。

房产评估的评估标准如下：

一、房产评估的内容

　　1、建筑物的折旧程度
　　建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
　　2、土地生熟程度
　　土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。
　　3、资本化率
　　资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。
　　4、基准地价
　　基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
　　5、标定地价
　　标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
　　6、房屋重置价格
　　房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。
　　7、底价
　　底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格(简称起价)。
　　8、补地价
　　补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。

二、房产评估应考虑的因素

　　1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
　　2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
　　3、所在小区和所在板块的房价走势
　　4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

其实评估价值是看你评估目的来定的。

一般有三种情况
1.抵押贷款：如果住房价值不能满足贷款需求的话，评估价值应该会稍微高于估价时点的市场价值。但是如果住房价值远远超出了你贷款的价值，比如你房屋市场价值为30万，但是你贷款只贷5万，那么评估价值就会向市场价值的底线靠拢，这样可以免去很多手续费等。
2.过户评估：这个不用说了吧，房地产过户是要交很多税费的，当然是评估价值越低越好。
3.核实房地产价值以及财产纠纷的问题：这个就应该是比较准确的市场价值。

如果是按正常评估的话，买的时候2700，现在大概是3500.，那么要选择同一区域的房地产，根据估价对象的实际情况，如楼层、建筑年代、装饰装修、户型结构、生活便捷度、交易日期等多方面来定位你的房产价值。如果你的住房个别因素要好于你所选择的案例，那么价值可能就会大于3500元，反之亦然。但前提是房地产市场没有较大的波动情况下。