卖家反悔不想卖房子，买家还能得到房子吗？(转)

卖家反悔不想卖房子，买家需要手续和合同才能得到房子。

举例说明：

钱女士与张先生签订了房屋买卖协议，约定张先生将其所拥有的一套房子以 160 万的价格卖给孙女士。并约定合同签订之日孙女士先支付 20 万元房款。

双方约定合同签订后五个月内交房，同时孙女士支付房款100万元，然后办理网签，余款40万元等双方办理过户手续完毕时支付。 

在搬家期间房屋涨到 200 万，张先生反悔不想卖房子，通过违约来保全房子，钱女士上告的话，法院会判决高先生退还已收取的 20 万元，并向刘女士赔偿损失 40 万元。

钱女士在签订之日支付了 20 万元房款，那么房屋买卖协议已经成立，也就是说过户只是时间问题。

依据《合同法》第一百一十条，非金钱债务的违约责任：

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行； 

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； 

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

卖方违约不想出售房屋，一般是通过把房屋转让给他人，造成房屋已不属于卖方的情况，这时基本上就无法履行了。

如果是商品房，开发商一房二卖，按最高院司法解释的规定，购房者有权要求已付款两倍以内的赔偿。但这个司法解释并不适用于二手房买卖，二手房交易的违约责任，还是适用一般合同法的原则有约定从约定，无约定以实际损失计；实际损失高于约定标准，可以主张实际损失。

依据《合同法》第一百一十三条，损害赔偿的范围：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

扩展资料：

房产过户流程

1.房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。

2.卖方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话，必须要先写份委托书再去公正局公证，户口本及复印件一份。

3.买方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明。

材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。

材料都交给房产局的话，会有一个回执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金 ，一般需要十五个工作日左右。

税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。

参考资料：百度百科-中华人民共和国合同法

卖家反悔不想卖房子，买家需要手续和合同才能得到房子。

举例说明：

钱女士与张先生签订了房屋买卖协议，约定张先生将其所拥有的一套房子以 160 万的价格卖给孙女士。并约定合同签订之日孙女士先支付 20 万元房款。

双方约定合同签订后五个月内交房，同时孙女士支付房款100万元，然后办理网签，余款40万元等双方办理过户手续完毕时支付。 

在搬家期间房屋涨到 200 万，张先生反悔不想卖房子，通过违约来保全房子，钱女士上告的话，法院会判决高先生退还已收取的 20 万元，并向刘女士赔偿损失 40 万元。

钱女士在签订之日支付了 20 万元房款，那么房屋买卖协议已经成立，也就是说过户只是时间问题。

依据《合同法》第一百一十条，非金钱债务的违约责任：

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行； 

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； 

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

卖方违约不想出售房屋，一般是通过把房屋转让给他人，造成房屋已不属于卖方的情况，这时基本上就无法履行了。

如果是商品房，开发商一房二卖，按最高院司法解释的规定，购房者有权要求已付款两倍以内的赔偿。但这个司法解释并不适用于二手房买卖，二手房交易的违约责任，还是适用一般合同法的原则有约定从约定，无约定以实际损失计；实际损失高于约定标准，可以主张实际损失。

依据《合同法》第一百一十三条，损害赔偿的范围：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

扩展资料：

阻止卖方违约造成无法履行的方法：

（1）签订合同后双方应尽快办理网签，网签做好后，卖方就不能再随意卖给第三者了。

（2）发生争议后，并视情况申请法院对房产进行保全。

规定的因不可抗拒的因素，可免除责任。《合同法》第一百一十七条，不可抗力：

因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

根据云南隆云律师事务所吴茜律师案件经办经验来看，卖家反悔不想卖房子，买家还是有机会得到房子的。不过这种得到是有一定条件限制的。

来看一个案例：

杨某为某企业董事长，李某为杨某好友。

2006年某天，李某邀请杨某到其新购买的某房屋内参观，流露出想要将该房以原价出售给杨某的意思，杨某参观房屋后对该套房屋满意，但需要考虑。

李某后与杨某面谈，称李某丈夫张某也同意将此房出售给杨某，后杨某表示同意购买该房屋。李某表示，因该房是开发商新交的毛坯房，因此待五年后再过户，可以避税。并称房屋可以先交给杨某居住，其后再订立房屋买卖合同。

李某同时表示，该房为银行按揭房，要等贷款还清后方可领取房屋产权证，但该房产权证上名字为张某及张某的弟弟张某元，不过李某声称，该房全部初始购房款是其一人所出，落张某元名字是因为其家庭关系原因，杨某提出质疑后，李某表示，没有问题，家里同意将房屋出售，杨某鉴于与李某多年的朋友关系消除了疑虑同意购买该房。

2007年5月，李某将该房及与该房相关的全套资料原件全部移交给杨某，杨某向李某交付了该房购房款20多万元，李某出具了收条。其后，杨某对房屋进行了装修并入住至今，并且，杨某在2009年一次性还完了房屋按揭款。

其后，在杨某向李某一方提出过户要求后，李某表示可以，要约家人一起来配合过户，后在杨某多次要求李某一方过户时，李某表示，提出因房地产市场涨价之原因，要求杨某再多付10万元，才配合其过户房屋的意见。并表示当初该房没有任何书面买卖合同，产权证上也不是自己的名字，因此合同无效，要收回房屋的理由。

后杨某就该房屋过户多次与李某方协商，均遭到推诿和拒绝。2013年，杨某在无奈之下，一纸诉状将李某及其丈夫张某，张某华及张某华妻子汪某诉至法院，要求法院认定本案房屋买卖合同有效，并要求被告立即将房屋过户至原告名下及承担案件全部诉讼费用。

被告方答辩称：

房屋买卖合同为要式合同，没有以书面形式订立的房屋买卖合同无效，并认为本案中房屋产权人李某在未经其他产权人同意下私自将房屋出售给原告，侵犯了其他产权人的利益，鉴于其他产权人对此明确表示反对，因为被告认为本案房屋买卖合同无效。另外，被告方也提出多年来原告居住该房为被告出租给原告居住的观点。

法院经审理后认为，本案房屋买卖合同依法成立，形式内容均不违反法律，依法应当得到法律保护，其认为，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）中的：“89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”之规定，判决支持了原告方的所有诉讼请求。

后被告不服，提出上诉，后二审法院依法维持原判，驳回上诉。

二、评析 法理

本案是一个特殊的房屋买卖合同纠纷，云南隆云律师事务所吴茜律师接受原告委托后，通过积极稳妥的诉讼方案，维护了当事人的合法权益。

本案对于原告杨某来说，法律风险是巨大的，没有签订房屋买卖合同，但又本着对被告李某的高度信任，基于友情和对方诚信度来交易，但却忽视了本案房屋产权为多人的交易法律风险，由此引发后续的多重问题。

而且，在现实生活中，很多房主即使在签订买卖合同后，看到房价涨幅巨大，便会在办理房屋过户手续前反悔，并寻找各种理由拒绝交房。为此，律师意见是，此类情况合同需继续履行，若不能履行，卖房人需承担违约责任。

另外，需要买房的朋友，在购房前应尽量咨询律师等专业法律人士，以期降低法律风险，避免不必要的纠纷和麻烦。

卖家反悔不想卖房子，买家还能得到房子吗？案例：一房二卖的官司 孙女士与高先生签订了房屋买卖协议，约定高先生将其所拥有的一套房子以160万的价格卖给孙女士。并约定合同签订之日孙女士先支付20万元房款。由于高先生搬家需要一段时间，双方约定合同签订后五个月内交房，同时孙女士支付房款100万元，然后办理网签，余款40万元等双方办理过户手续完毕时支付。 三个月过后，由于这套房屋附近政府新规划了一条通向市区的道路，导致这个地区的房价开始上涨了，很快这套房子在二手房市场已升值到180万元以上，而且还在不断上涨。于是高先生提出要调整房款，可孙女士不同意。 后来高先生明确表示房子不卖了，于是，孙女士持房屋买卖合同到法院起诉，要求高先生继续履行合同，交付房屋并办理过户手续。 被诉后，高先生去找律师咨询，问是否可以承担违约责任换取不履行合同的机会，因为双方并未明确约定定金或违约金条款，高先生认为违约无非是适当赔偿孙女士一些利息，和违约给自己带来的利益相比，明显是合适的。可律师告诉高先生，按法律规定，高先生违约，孙女士如果要求继续履行合同，而合同又可以履行，法院应该会支持孙女士要求履行的诉讼请求。 高先生一看这条路行不通，又想出一个“高招儿”来，律师说能履行就要履行，那不能履行呢？他很快又联系到了一个买家以180万的价格成交，并立即办理了交房、付款和过户手续。 开庭时，高先生说房子已经卖给他人，而且过户了，继续履行合同已经不可能，自己愿意承担违约责任。 这让孙女士措手不及，法院也要求高先生提供房屋过户的证据，定于两周后再开庭。孙女士本自己只是主张按合同履行，案子应该很简单，没想到碰到这种情况，于是赶紧联系律师提供帮助。 律师告诉孙女士，他们的买卖合同没办理网签备案，如果她想要房子，在起诉时就应申请对房屋进行保全，这样这房子就不能办理过户手续了。 由于没有及早申请保全，现在先要查清房子是否还在高先生名下，如果还在，就尽快申请保全，如果不在，那基本上就没法再得到房子了，应该变更诉讼请求，要求对方承担违约责任。 经过核实房子果然已经过户，于是孙女士变更了诉讼请求，要求高先生承担违约责任，以交易房屋在此期间上涨的价格赔偿自己的损失。 高先生同意承担违约责任，但认为孙女士提出的以房屋上涨的价格赔偿，标准过高，只同意支付已付房款的利息。 法院经审理认为： 本案高先生一房二卖，构成违约，但由于房屋已经过户给他人，履行已不可能。 经委托评估机构评估，在争议时房屋的市场价值为180万元，双方交易时约定的房价为160万元，差价应认定为孙女士的损失，因此判决高先生退还已收取的20万元，并向刘女士赔偿损失20万元。 这个案子，不诚信的高先生，并没有得到他预期的利益，但守法的孙女士由于缺乏经验，也给自己找了不少麻烦，没有得到想要的房子。 在二手房交易中，由于在交易期间房价上涨，经常有卖家违约的事，对此类现象，有两个问题我们需要分析： 按《合同法》的相关规定，在一方违约的情况下，如果守约方要求继续履行合同，应该继续履行合同，即使违约方承担违约责任，也不能免除履行的义务。除非合同无法履行或履行没有意义。 卖方违约不想出售房屋，一般是通过把房屋转让给他人，造成房屋已不属于卖方的情况，这时基本上就无法履行了。 一是签订合同后双方应尽快办理网签，网签做好后，卖方就不能再随意卖房了。 二是发生争议后，并视情况申请法院对房产进行保全。 如果是商品房，开发商一房二卖，按最高院司法解释的规定，购房者有权要求已付款两倍以内的赔偿。但这个司法解释并不适用于二手房买卖，二手房交易的违约责任，还是适用一般合同法的原则“有约定从约定，无约定以实际损失计；实际损失高于约定标准，可以主张实际损失”。但在没有明确约定的情况下，如何确定实际损失的数额，是个问题。 我们看到，在上面的案例中，守约人孙女士提出的以房价上涨数额为赔偿标得到了法院的支持。最终孙女士的损失得到了弥补，而高先生想违约占便宜的目的却没有达到。 但是，我要提醒大家，虽然以房价变化为损失依据认定在实践中目前得到比较普遍认可，但是房价评估中还是有很多其他因素的，评估的价格有时也未必真的和具体房源的市场价完全相当。而且，评估本身就增加了维权的时间和金钱成本。