馅饼还是陷阱？三分钟看懂赠送面积的真面目

在买房时，售楼处的置业顾问都会提到“赠送面积”，所谓的“赠送面积”一般指的就是露台、飘窗、一层小院、地下室、阁楼、半封闭阳台等。一听到“赠送面积”，瞬间就会俘获许多购买者的芳心，大家自然而然就会觉得这套房子超值。殊不知这些所谓的“赠送面积”要么是购房者花钱买来的，要么是开发商违章改建得来的。

一、赠送的形式

一种情况，开发商赠送的面积可能本身就不计入房屋建筑面积的，比如下面这些：

1．关于阳台

全封闭的阳台，按阳台全面积计入房屋面积，即购房者需付钱购买整个阳台；半封闭的阳台只按阳台面积的1／2计入房屋面积，也就是说购房者只需为1／2的阳台买单便能获得整个阳台的使用权利，不存在“买一半送一半”这种误导人的说法。

2．关于露台

露台本身就是不计入建筑面积的，完全免费归购房者所有（如果露台位于公共区域，则露台属于全体业主的），并不是开发商赠送的。

3．关于飘窗

以高度不同分为两种：一种飘窗高度高于2.1m，计算一半的面积，剩余一半本身归购房者所有；另一种飘窗高度低于2.1m，不计面积，即整个飘窗完全免费归购房者所有。因此无论飘窗高度多少，不存在任何面积是赠送的。

4．关于地下室

以高度不同分两种情况，高度在2.20m及以上的，应计算地下室的全面积；高度在2.20m以下的，应计算一半的面积。

5．关于阁楼

以高度不同分为三种，净高在2.1m以上的计入全面积；净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1／2面积；净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。

6．关于夹层

常见的呈现形式就是LOFT。如果夹层高度低于2.2m，则只计入一半的面积；如果夹层高度高于2.2m，则将其计入全面积。无论夹层层高多少，没有“买一层送一层”或者“赠送面积超过100％”这种福利。

7．一层小院

小院一般是指一层的小院，可作小花园或开发成菜园，实际上，一层小院应属于公共面积，开发商却说是作为赠送面积给购房者，而且购房者的房屋产权证上，也不会有小院的测绘面积。但是开发商在进行出售时，同样是一层带小院的房，送小院的房子单价会略高于不送小院的房子单价。

此外，还有另一种情况值得特别注意，开发商赠送的面积也可能是通过违规改建得来的，即通过将外墙外扩占用原设计中的室外空间来实现。

二、赠送面积的风险

1．由于“赠送面积”不会体现在房产证上，因而可能存在产权纠纷、安全隐患等风险。比如赠送的地下室，房产证上没有标注，购房者仅仅是拥有使用权，且如果出现质量隐患，购房者无法保障自己的权益不受侵害。

2．开发商违规改造带来的“赠送面积”，没有事先向有关政府部门申请报批，属于“违建”，违建会让购房者面临办不了房产证、违建部分被强拆等风险。

（以上回答发布于2018-07-27，当前相关购房政策请以实际为准）

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