物业管理有哪些作用？

物业管理是房地产经济市场化和房屋商品化的客观需要和必然产物,它既是房地产经营管理的重要组成部分(其直接经营管理的物业资产比其它任何部门的固定资产都要多),又是现代化城市管理的重要一环,事关千家万户,直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益。因此,发展物业管理具有十分重要的意义,具体来说:
一、发展物业管理能促进经济增长,产生直接的经济效益

物业管理的开展能有力地促进房地产业的发展,带动国民经济的持续增长。物业管理的开展克服了传统房屋管理简单低效等弊端,促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合,顺应了房地产综合开发的大生产方式和房地产商品经济发展的要求,推动了城市房地产业运行体系的确立与完善,为房地产业的持续发展起了支撑与推动作用,从而带动国民经济的持续增长。具体到对发展商来说,良好的物业管理能塑造发展商在公众中的良好形象,增强社会大众和投资者的信心,提升其产品价格,促进销售,从而易于形成公司经营的良性循环。对物业购、租(使用、经营、投资)者来说,好的物业管理可以使物业处于完好的状态,保持正常运行,给人以良好的居住、工作或经营环境,并能改善物业的功能,增强物业的适应性,延长物业的使用寿命,提高其市场价值,即能确保物尽其用,值其所值。
据测算,在50年的住房使用期内,包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后,与购房当年住房价格的比例为1:1,砖混结构住房为1.5:1。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性,促进房地产业的发展,其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。2002年,北京物业管理产生的国内生产总值70亿元,上海78.5亿元,深圳50亿元,分别占城市国内生产总值的2.23%、1.45%和2.23%,随着经济社会的发展,物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。
反之,没有良好的物业管理会加速物业的老化,造成物业的低效使用和社会财富的巨大浪费,阻滞房地产业的发展,抑制相关的消费增长,阻碍国民经济的良性协调发展,导致直接或间接的经济损失。
二、发展物业管理有利于提高人民群众生活、工作质量
经济发展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。随着我国国民经济发展的第一步和第二步战略目标的顺利实现,人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越。2002年,我国城镇居民恩格尔系数下降到37.7%,农村居民恩格尔系数下降到46.2%。居民消费需求由追求基本生活资料的满足,逐步向注重生活质量提高转变,向更高生活水平迈进。在住房方面,居民住房需求进入面积增加与质量提高并重,从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量,既要靠住宅建设的科技进步,大力推进住宅产业现代化,提高住宅规划、设计和建设水平,也要有良好的物业管理。好的物业管理改善了人居环境和工作环境,相应地也改善了市容市貌,促使人们安居乐业,改进人们的精神面貌,促进人际关系融洽、社会稳定。众多物业小环境的改善,也有力地促进城市生态环境的良性循环。
三、发展物业管理有利于增加就业
就业是民生之本。我国当前和今后相当长一段时间就业需求都会十分强烈,就业形势会极为严峻和复杂。扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。物业管理就业容量大,对扩大就业具有重要作用。目前,物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等,对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。今后相当长一段时期,随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大,物业管理将保持快速发展,对增加就业将起到积极的推动作用。
四、发展物业管理有利于维护社区稳定
维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。大力发展社会主义文化,建设社会主义精神文明是全面建设小康社会的重要任务。维护社区稳定、加强社区精神文明建设是整个社会安定和全社会精神文明建设的基础。随着社会经济体制的转型,社区建设越来越受到社会各界的关注,成为城市建设与管理的基础性工作。物业管理是社区服务的重要组成部分。社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织;业主、业主大会的活动与社区建设和管理密切相关;物业管理企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系,整合资源,可以推进物业管理与社区建设的协调发展,形成推进社区建设的整体合力,既有利于为居民创造良好的居住环境,也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。
从多年的实践看,物业管理在维护社区秩序,协助公安等有关部门防范刑事犯罪,防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时,配合有关部门和社区各类组织,积极开展社区文化活动,丰富了居民的业余生活,促进了居民的身心健康,推动形成了邻里之间更加和谐的关系和良好的社会风尚,促进了社区精神文明建设。

五、促进城市管理和环境的完善
一个个物业区域是构成城市的基本单元,建筑物的容貌构成城市形象的主体,国际城市、花园城市的建设,离不开物业形象和物业环境的改善,每一个物业管理区域环境整洁、优美,秩序井然,城市整体的的面貌和秩序才能得以提升。现在,物业管理已逐步从对新区管理延伸到建成区的管理,从对居住物业、商业物业的管理延伸到学校、医院、军营、公园等各类公共建筑和特种物业及区域。这样就为城市整体环境面貌的改善与提升提供了全方位的支持。从而为引进人才、吸引投资、吸引旅游、防止SARS之类的疾病暴发与流行等发挥不可替代的作用。对照1996年世界卫生组织提出的“健康城市”的标准:
(1)为市民提供清洁和安全的环境;
(2)为市民提供可靠和持久的食品、饮水、能源供应,具有有效的清理垃圾系统;
(3)通过富有活力和创造性的各种经济手段,保证满足市民在营养、饮水、住房、收入 、安全和工作方面的基本要求;
(4)拥有一个强有力的相互帮助的市民团体,能够为创立健康城市而努力工作;
(5)能使市民一道参与制定涉及他们日常生活,特别是健康和福利的各项政策决定;
(6)提供各种娱乐和闲暇活动场所,以方便市民之间的沟通和联系;
(7)保护文化遗产并尊重所有居民的各种文化和生活特性;
(8)把保护健康视为公众决策的组成部分,赋予市民选择健康行为的权利;
(9)作出不懈努力,争取改善健康服务质量,并能使更多市民享受到健康服务;
(10)能使人们更健康长久地生活和少疾病。
便很容易看出,以上这些要求与物业管理的服务标准与目的基本吻合,进一步说明,物业管理是建设现代城市的重要基础工作。

　　随着城市建设的发展，各种住宅、商业大厦、办公大楼、标准工业厂房以及住宅小区日益增多，它们在交付使用后，都面临着管理、养护、修缮的问题;不仅是新建楼宇、住宅小区是如此，历代保存下来的原有老房屋也存在着定期养护修缮的问题。原有在产品经济体制下形成的房屋管理模式，早己显得落后了，不适用了。在商品经济体制下，房屋的管理、修缮、服务，出路只有一个走改革的路。借鉴国际经验，推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。从国内外的实践证明，物业管理的作用有：
　　(一)物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥
　　房产物业建成后，一要受到自然环境因素的作用而发生损坏。如震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等。二在使用过程中要受到人为因素的作用而受到破坏。如设计、施工质量较差。建筑材料不合格，使用不当等情况。因此，随着时间的推移，房屋的结构部位、围护部分、装修、上下水及其设备管道等，都将发生不同程度的损坏，如不及时进行维修和加强管理，就会影响物业的功能正常发挥，诸如电梯中途停止运行，清水管、便池漏水、屋面漏雨，门锁开关失灵，煤气、供热、空调、供水、供电中断，阳台栏杆、雨棚倒塌，装饰层脱落等等，不仅作用功能不能正常发挥，还会过早达到危房程度或损坏，甚至酿成伤害事故，以至影响用户生活(住宅)、工作(写字楼)与生产经营(商用与工业物业)的正常进行。
　　推行专业化、社会化物业管理，不仅仅在于确保物业在整个使用周期内作用功能的正常发挥，而且良好的不间断的专业管理服务，还可以使物业的寿命延长。有些住宅区管理得比较好，使人民群众在清静、优美、生活方便的环境里，安居乐业。但有很多住宅区因管理不善，在小区内乱搭乱建，环境乱七八糟，房屋刚使用两三年，就已面目全非，不仅影响到城市面貌，有碍城市观瞻，也给居民的生活、学习和工作带来许多不便。由于管理体制的关系，很多住宅区至今没有推行专业化、社会化物业管理，尚在多家分割管理，各自为政。一个住宅区或一幢楼房，往往是根据产权或隶属关系，分为几家合管或各自分管;有的地方甚至连房屋的电气、卫生设备、上下水管道也实行分割管理，造成互不衔接，出了问题，电话请、上门催，也难得找到产权单位派技工上门修理。这表明，没有这种专业化、社会化物业管理，物业使用年限会大为缩短。
　　(二)物业管理能为物业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境
　　物业管理，基本分为管理和服务两个方面。管理方面主要是做好户籍、产权、产业、租赁、租金、设备等方面的管理工作;掌握房产的变动和使用情况，使房屋及时得到修理，保持房屋功能;把房屋的数量、建筑形式、完好程度、设备使用情况及时准确地记录下来，随时变更原始记录，是管理方面的一项经常性工作。服务方面主要是充分保证满足用户要求，及时登门进行日常服务，并超前检修上下水管道、暖气管道、水管的防冻保暖、换纱窗、检修门锁、修换灯口、电线、开关。另外及时检修锅炉，保证供暖;及时检修泵房、变电所，保证供水、供电;及时检修煤气管道，保证安全供气;及时检修电梯，保证安全运行。当然服务中也包括管理，对于房屋、设备必须点交、登记齐全，建立保管卡。向用户点交清楚，明确保管责任。在日常工作中要注意宣传爱护使用房屋设备的常识，并注意设备变化情况。用户迁入或迁出时，要进行清点。

可以管理周围的环境卫生和治安

一、《物业管理条例》于2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布，2007年8月26日修订。
条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
二、物业管理的作用有：
1、物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥。
房产物业建成后，一要受到自然环境因素的作用而发生损坏。如震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等。二在使用过程中要受到人为因素的作用而受到破坏。如设计、施工质量较差。建筑材料不合格，使用不当等情况。因此，随着时间的推移，房屋的结构部位、围护部分、装修、上下水及其设备管道等，都将发生不同程度的损坏，如不及时进行维修和加强管理，就会影响物业的功能正常发挥，诸如电梯中途停止运行，清水管、便池漏水、屋面漏雨，门锁开关失灵，煤气、供热、空调、供水、供电中断，阳台栏杆、雨棚倒塌，装饰层脱落等等，不仅作用功能不能正常发挥，还会过早达到危房程度或损坏，甚至酿成伤害事故，以至影响用户生活(住宅)、工作(写字楼)与生产经营(商用与工业物业)的正常进行。
推行专业化、社会化物业管理，不仅仅在于确保物业在整个使用周期内作用功能的正常发挥，而且良好的不间断的专业管理服务，还可以使物业的寿命延长。有些住宅区管理得比较好，使人民群众在清静、优美、生活方便的环境里，安居乐业。但有很多住宅区因管理不善，在小区内乱搭乱建，环境乱七八糟，房屋刚使用两三年，就已面目全非，不仅影响到城市面貌，有碍城市观瞻，也给居民的生活、学习和工作带来许多不便。由于管理体制的关系，很多住宅区至今没有推行专业化、社会化物业管理，尚在多家分割管理，各自为政。一个住宅区或一幢楼房，往往是根据产权或隶属关系，分为几家合管或各自分管;有的地方甚至连房屋的电气、卫生设备、上下水管道也实行分割管理，造成互不衔接，出了问题，电话请、上门催，也难得找到产权单位派技工上门修理。这表明，没有这种专业化、社会化物业管理，物业使用年限会大为缩短。
2、物业管理能为物业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境。
物业管理，基本分为管理和服务两个方面。管理方面主要是做好户籍、产权、产业、租赁、租金、设备等方面的管理工作;掌握房产的变动和使用情况，使房屋及时得到修理，保持房屋功能;把房屋的数量、建筑形式、完好程度、设备使用情况及时准确地记录下来，随时变更原始记录，是管理方面的一项经常性工作。服务方面主要是充分保证满足用户要求，及时登门进行日常服务，并超前检修上下水管道、暖气管道、水管的防冻保暖、换纱窗、检修门锁、修换灯口、电线、开关。另外及时检修锅炉，保证供暖;及时检修泵房、变电所，保证供水、供电;及时检修煤气管道，保证安全供气;及时检修电梯，保证安全运行。当然服务中也包括管理，对于房屋、设备必须点交、登记齐全，建立保管卡。向用户点交清楚，明确保管责任。在日常工作中要注意宣传爱护使用房屋设备的常识，并注意设备变化情况。用户迁入或迁出时，要进行清点。
物业售租后服务或物业管理,不仅可以使物业及其设备处于完好状态与正常运行及延长使用寿命,而且可以为物业中生活与工作的人们创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境和氛围。运作良好的大厦设施,有助于工作效率的提高;称心如意的住宅环境,有助于人际关系的调适。住宅社会学研究表明,良好的环境,不仅能减少烦恼、焦虑、矛盾、摩擦,乃至某些危害社会的不轨行为,还会形成互助、互谅的社会风气,促进身心健康,乃至小孩的学习成绩。这一切,是社会稳定和经济增长所必须具备的前提条件。
3、物业管理有利于提高城市管理的社会化和专业化程度。
物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理,如清洁、保安、环境绿化、水电等,每个产业人或租住人只需面对物业管理公司一家,就能将所有关于房屋和住宅环境的日常事宜办妥,而不必分别面对各个不同部门。物业管理公司可以将房屋的环境卫生承包给专业的清洁公司打扫;向专业保安公司雇聘保安人员;将小区环境绿化承包给专业绿化队,住户只需根据物价部门批准的收费标准,按管理企业的收费通知单连同租金按时一次性交付。既方便使用者,也便于统一管理。完善的物业管理,对物业整个使用周期内的综合管理与服务按合同承包经营。其管理与服务项目可谓丰富、充实、多样、周到,一般包括下列内容:
(1)房屋及基础设施、公共设施的管理。含房屋维护与修理、电梯设备维护与开启;园林绿化、道路、路灯、供电设施、供排水管网、自来水加压站、生活污水处理站、煤气与供热等的管理及维修。

(2)地产管理。主要禁止在所属范围内私搭乱建、乱占、乱堆等非法使用土地。
(3)综合服务。含治安——防盗、防火与消防、值勤、照看停车;环卫——维护区容、区貌,所属范围内室外公共地方的清洁卫生的打扫与保护及蓄水池定期清洗等;生活服务,含家务劳动、代送病人去医院、代送接幼儿上学与回家、家用电器修理、代换煤气、代收代交水电煤气供热费用、代办保险与交税、代收与分送信件报刊杂志、传呼电话,宣传合理使用房屋与设备的知识,不准污染环境(发出噪音、垃圾乱倒)、不准损坏园林绿化及康乐设施、不准载重汽车进入小区通道、不准在中小学、幼儿园、医疗所门前设摊摆点叫卖等。
(4)组织有益的社区康乐活动等。这种管理方式大大提高了城市管理的社会化和专业化。
4、完善的物业管理不单是使物业保值,而且可以使物业增值。
物业管理的好,不断“追加劳动”,通过维修,进行旧房更新改造、室内装修,不仅能使物业及其设备处于完好状态和正常运行,而且可以提高物业的档次和适应性,使物业保值和增值,即使是在市场比较疲软的景况下,也能够容易地招袜顾客,出售或出租这些房屋,获取更多的利润或租金,从而产生较高的经济效益。如疏于管理,就可能会造成更多的问题,使新建的住宅区在数年内变成危旧房区。可见,优质的物业管理是最实在、最有效的宣传手段,既可使整个地区的房地产增值,也能为企业带来直接的经济效益。