有关拆迁补偿涉及到的一些基本政策的问题

调整补偿模式 原《办法》规定，住宅房屋拆迁补偿费由区位价和房屋重置成新价两部分组成。占主要部分的区位价，是在评估基础上经综合平衡统一划分确定价格的。但一条马路之隔两级区位，一个区位范围内各个不同条件的地域均按一个标准补偿，对被拆房屋重置成新价的补偿，只从建筑造价的角度考虑，没从市场价值的角度考虑，房屋的朝向、楼层高低等影响房屋价格的因素未区别对待，这样显然不够科学合理，难以客观评价被拆房屋的实际价值，也难以反映大城市错综复杂的现状和不断发展变化的动态效应。 这次政策调整对住宅的拆迁补偿采取了直接评估房屋的基准单价的方式。为了使补偿标准更科学，最大限度减少自由裁量因素，平衡各被拆迁人利益，新的拆迁补偿标准实行一个拆迁项目一评，不评到每栋房，只评出不同类型房屋每平方米的基准价，细化到对不同房屋类型(平房、简易楼房、成套楼房)、建筑结构、成新、朝向、楼层，评出不同补偿标准，分别对应计价。考虑有的房屋虽建筑年限相同，但由于维修等情况不同，实际新旧也会有差异，所以规定了2%的调整系数。这样做一是为了加快评估定价的速度，二是为了避免评到每栋房可能出现的当事人有意影响评估机构而导致的不公平现象。对于不接受基准价的被拆迁人，仍可以申请对自己的房屋或承租的房屋单独评估；对单独评估结果不服的，可申请复评，补偿额以复评结果为依据，以保障被拆迁人的权利得到充分行使。 对于住房面积较小且经济困难的被拆迁户，《办法》也作了拆迁人应当给予适当照顾的规定。被拆迁人或公有住宅房屋承租人，不能结清产权调换房屋或安置房屋与货币补偿金额之间的差价的，可以由拆迁人为其提供与货币补偿金额价值相当的房屋；对于结清差价仍有困难的，经与拆迁人协商，可以签订延期付款协议，使每户被拆迁居民都能得到相应安置。 “公房”按比例补偿 对按政府规定租金出租的公有住宅房屋货币补偿的分成，原规定对被拆迁人按重置成新价值进行补偿，对房屋承租人按住宅房屋区位价值进行补偿或房屋安置。该规定没有考虑房屋总体价格同产权人的关系。新政策改为按房屋总补偿额的比例分成，不同价值房屋的产权人获得不同数额的补偿，维护了其正当权益。新的分成比例额(即平房、简易楼房按10%：90%，成套楼房按15%：85%分别补偿被拆迁人和承租人)的确定，仍参照原规定分成的水准，总体是相当的，依然是向承租人倾斜。 考虑到装修补偿 对住宅房屋装修部分的补偿额，原《办法》规定由拆迁人按房屋重置成新价值的3%至10%确定。为了体现公平原则，现改为由评估机构根据装修档次和成新评估确定。被拆迁人或房屋承租人可向评估机构申请房屋装修部分的评估，根据评估结果确定补偿金额。对被拆迁人自费安装的电表、电话、有线电视等设施的补偿也都做了相应的规定。 删除货币补偿内容 原规定设立的货币补偿的补助条款是为了鼓励被拆迁人由房屋安置转向货币补偿，经过一年多来的实践，货币补偿已经被社会普遍接受。同时考虑到全部实行评估后，各种因素能够在评估中充分体现出来，这种规定已失去实施价值，这次修改中删除了此内容。 增加拆迁奖励费 鉴于拆迁行为具有与房屋正常交易不同的行政性因素，故除在原设定的搬家补助费每平方米10元增加到20元，周转费由每平方米10元增加到15元外，另设定了带有补贴性的6000元按时搬家奖励费和具有激励性的提前搬家奖励费，即在规定的搬家时限内腾空并交验空房均可得6000元按时搬家奖励费；从规定的搬家截止日算起，每提前一天，再发400元提前搬家奖励费，总额不超过4000元。 两项奖励费之所以不按面积计，而是对私房产权人或公房承租人，是为了向住房面积较小的被拆迁人倾斜，以照顾弱势群体。 拆迁补偿将充满“阳光” 市房地产开发拆迁管理办公室负责人昨日称，此次拆迁政策的调整，除在拆迁补偿标准的确定方法上坚持与市场接轨外，具体操作上也充分体现公开、透明原则。 拆迁评估机构公开选定 按新的拆迁政策，确定补偿价格，评估机构起着重要作用，必须加强对评估机构评估行为的全程监督和管理。为此，市拆迁主管部门将制订并经市政府批准下发《济南市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》，明确规定可参加拆迁评估的资质条件，建立进入、监督评价、退出机制。对每一拆迁项目评估机构的选定，均采用公开的方式，并由公证机关公证，被拆迁房屋所在地居委会派员参加监督。被拆房屋和安置房屋价格的评估结果，报市拆迁主管部门备案后公布实施。 拆迁安置房源向社会公开征集 为了给被拆迁人选择购置住宅房屋提供更大的余地，除拆迁人预备的房源外，拆迁人还可邀请房地产开发公司及房屋交易部门到拆迁现场展示可出售的房屋，并确保房屋手续完备、质量合格。 由拆迁人公开选定拆除队伍 原《办法》虽然规定了拆迁人负责对房屋的拆除和修复工作，但由于一直延续的拆迁工作定式，拆迁人组织拆除有的未能很好落实。为了增加拆除工作的透明度，拆迁人可以公开方式选定拆除队伍，既确保拆除队伍的实力与水平，还可在一定程度上节约拆除成本，同时使拆除安全工作得到保障。 操作程序将更为规范 据介绍，施行修正后的城市房屋拆迁补偿政策后，拆迁操作程序将更为规范化。从政府职能转变的角度看，就是淡化权力意识，强化服务意识，使职能部门把主要精力用在依法监督管理上面。 新修订的拆迁政策，进一步贯彻了国务院拆迁条例规定的补偿原则，同我市经济发展和房地产市场水平相衔接，解决了双轨并行带来的不平衡问题，淡化了在制订具体政策上的行政主观意识，符合转变政府职能的方向，体现了依法经营城市的思想。新的政策对于城市建设发展的良性循环，其意义是肯定的。但不可回避的是，比照原补偿方式，在同一地区不同地段、不同状况的房屋，补偿价格会拉开档次，尽管按市场价值这个差别是公平的，但仍可能有心理不平衡问题，对此需客观面对。当然，对于被拆迁人来说，都希望多获得一些补偿费，也可能有的认为只要补偿标准定得高，是否科学合理尚在其次。对此，从个人的角度看是可以理解的，但从全局的角度看就不能不考虑其负面性。一个城市的拆迁补偿标准如果不同本市经济发展水平和市场水平相适应，不仅会造成被拆迁人之间利益的不平衡，而且会造成拆迁人与被拆迁人之间利益的不平衡，如不及时解决，矛盾会越来越突出，以至会影响城市旧城区片改造、老城提升和城市发展的良性循环。任何政策的调整，都会涉及到各方利益的变化，只要方向是正确的，城市建设发展循环是良性的，大家的生活条件都会一步步得到改善。 规范土地出让收入 省财政厅日前下发《四川省国有土地使用权出让收入管理暂行办法》，规范国有土地使用权出让收入的收支行为，强化收支两条线管理。 该办法明确规定，土地出让收入具有8个专项用途：土地取得成本，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费，为出让土地投入的前期开发性支出，土地储备与开发的银行贷款本息；征地调节资金；工业用地地价成本调节资金；土地出让业务费；中央和省委、省政府规定的其他支出；农业土地开发支出；土地收购、储备和加工整理等支出；城市基础设施建设和维护支出。 据介绍，征地调节资金由各市（州）政府按不低于土地收益的10%比例确定，由政府统一筹集、纳入财政专户管理。征地调节资金主要用于解决征调安置补偿遗留问题的资金支出，以及解决因征地而失地无业农民的最低生活保障和失业保险、养老保险等社会保障问题。 连接 相关政策与纪律 省委、省政府《关于进一步做好征地拆迁补偿安置工作的紧急通知》：坚持“先补偿安置，后实施拆迁”原则，严禁先拆迁后安置，确需过渡的，必须保证被拆迁人的基本居住和生活条件，农房拆迁过渡期不能超过12个月，城市房屋拆迁过渡期不得超过18个月。坚持“对等略好”原则建设安置房。基本形成“经济补偿、居住安置、就业扶持、社会保障”四位一体的补偿安置机制。同时严格控制征地拆迁规模，对脱离当地经济和社会发展水平的征地拆迁项目，不予审批；对拆迁矛盾突出，上访量居高不下的地区，不予征地拆迁；对补偿政策、费用、安置房资金未落实的新项目，不予批准征地。 省纪委、省监察厅《关于确保征地拆迁补偿安置工作顺利进行的通知》：各级纪检监察机关要加强监督检查，对因政策不落实、履职不到位、群众反映的问题长期得不到解决，引发恶性事件和重大群体性事件的，要追究相关单位和人员的责任。要严肃查处拖欠、截留、挪用、贪污土地补偿费用以及征地拆迁中不依法办事、滥用强制手段，弄虚作假、瞒报压报信息等行为，切实维护人民群众权益。 省国土资源厅：今后凡各类新征建设用地报批，都必须有项目所在地的县（市、区）政府承诺，确保项目用地征地补偿和农民拆迁资金的落实。 省建设厅：各级拆迁主管部门负责督促拆迁人加快安置用房建设，对到期未安置的被拆迁人，增发临时安置补助费。 省劳动和社会保障厅：各地要将2004年1月1日以后新产生的符合条件的失地无业农民全部纳入失业保险范围，对超过法定劳动年龄的失地无业农民实施养老保障，将法定年龄内失地无业农民逐步纳入现行基本医疗保险制度。 省民政厅：对符合条件的失地农转非人员和失地无业农民，全面实行居民最低生活保障制度。 江苏省委办公厅、省政府办公厅日前发出了《认真做好城镇房屋拆迁工作的通知》，发布了江苏省新的房屋拆迁政策。拆迁新政策为民说话，体现了政府为民维权的鲜明立场。 拆迁新政的主要内容有： 一、拆迁补偿标准应听取群众意见。首次赋予群众在补偿标准上的“话语权”。 二、保证被拆迁居民都有房住，让符合条件的拆迁居民能住进不同档次、不同类型的的住房。 三、补偿方式由被拆迁人自选，不强制实行单一的货币补偿，维护拆迁人和承租人的合法权益。 四、拆迁规划应提前公示。拆迁计划在规划时就要公示，保证群众的知情权。 五、以市场评估价格确定补偿金额，并实行相应的监督管理制度。 六、不得动用公安机关压制群众。新政策的规章可能导致公检法人员在拆迁一线消失，利于政府部门形象的塑造。 七、强制拆迁须在依法裁决后才能实施。确需强制执行的，必须严格履行法律程序，做好预案。防止出现“官司赢了，房子拆了”的无奈局面。 八、住宅性经营用房可获补偿。对产权性质的住宅，但已依法取得经营执照的经营性用房，应按实际情况，给予合理补偿。 九、切实解决“双困”家庭困难，对贫困家庭，应做好安置工作。 参考资料：http://www.law110.com/law/city/hangzhou/hz-nongcun.htm