我国房地产在的现状存在的问题和未来前景

房地产这块的观点都说烂了，说不出什么新鲜的了。基本上这些已经共识的就不说了，比如中央出的政策有没有用？有一点用；有没有大用？没大用。这个主要的共识我们今天就不说了。房价会不会涨？肯定会涨！为什么，因为供求关系摆在那；对房地产开发商好不好，当然好，对大城市好，对小城市也好。所有这些东西，都是有共识的。

第一点就是党中央出的政策都特别好。为什么？因为党中央永远不会错，因为它的判断跟我们不一样，他有政治，有民生，有稳定，有社会，所以他的政策一定是对的，那我们怎么办？只有政策一出来，我们就赶紧变。在这种情况下我们怎么调？我就一个判断，不管中央出什么政策，我觉得市场经济这条路是永远不会往回走的，所以，不管怎么调，将来一定是市场在起作用，一定是供求关系在起作用。供应量是偏少，需求在增加，所以这个房市判断起来非常简单。

第二点，现在很多人都谈论房地产，外国、中国的官员，外国、中国的学者都在说，开发商也没少说，那我们最应该听谁的，听自己的，有的说中国房地产会有泡沫破裂，你看他们的报告，他们的理由是中国加息了，美国加息了，油价涨了，汇率又变了等等，这个是有影响，刺激只是那么一点点，因为他们永远不知道中国的需求是多少。但我知道，为什么？因为我们在中国有900多家连锁店，我们天天看得到需求量。

如果再有20年，我们盖的房子如果满足不了未来老百姓的需求，那就是没完成任务。中国20年能不能把房子盖到让人均居住面积达到35平米，这是我们党中央提出的目标。居住指标就是到2020年，人均35平米。现在我们全国年存量都算上是140亿平方米，这就表示我们最少还得盖200亿平方米才能达得到。而200亿平方米在未来15年就意味着每年要盖将近20亿平方米才够，而我们现在每年最多也就盖3、4亿多平方米。所以我们每年递增30％根本就满足不了这个要求。

可见而知，房产没有近期是没有了结平稳的时候。房地产产业的未来发展前景让地产商憧憬，让老百性彷徨。

1978年，城市居民人均住房面积6.7平方米。
1998年，城市居民人均住房面积18.7平方米。
从此以后，城市居民人均住房面积就增加缓慢了，2005年到达25平方米后，2008年仍然是27左右。可是，平均每年增加大约6亿平方米的住房。
按照还有2.5亿人口需要在今后10年进入城市（这里指的是净增人口，除去死亡人口和生孩子造成的人口变化），那么每套住房住入三口人（俩口人加一个孩子），需要8千万套新建住房。按照每套住房75平方米（目前城市人均居住面积为25平方米），那就是60亿平方米。按照最近几年的建设速度，每年增加新建居民房屋6亿平方米，那刚好是10年。
以上的计算是润涛阎自己根据国家建设部提供的资料计算出来的。这里有假设：
1. 中国城市化的最终比例大概是农民占三成。
2. 中国人均居住面积25平方米的数字不会有太大变化，因为每套住房基本上是75平方米。这里是大数定律，个别豪华别墅和个别简易房在统计学上没有意义。
3 中国住房建设速度基本上按照最近5年保持不变。
如果事实的发展与上面的假设不太离谱的话，那么，到2019年，城市的住房基本上满足了需求。我这么算，是有根据的。按照日本人的情况也是这样子的。一旦城市人口不再增加，建筑面积一旦基本满足（按照本国的住房习俗，美国人每人25平方米是受不了的，因为美国人是乡村化郊区化导致的。），房价就不会再大涨了。
根据润涛阎第九定律，在2019年之前，建筑商们不会停止榨干房奴最后一滴血的。利润一定会走到极端，直到撞南墙。所以，在2019年之前，大建设的速度不会大减的，房价大跌不会发生。当然，我是说不会一直大跌。个别年份的大跌会导致很快涨回来。如同股市，不会没有震荡的。 不排除维持在目前的价位跌跌涨涨。